二手樓交易“騎馬找馬”
發(fā)布時間：2002-12-3來源：摘自《深圳商報》
深圳很多的二手樓交易都碰到這樣的問題：賣家想買一套更好的住房而需要賣掉現(xiàn)有住房時，買主也找到了，價格也談好了，卻因為銀行不能辦“轉按揭”業(yè)務，賣家的“住房階梯消費”硬是實現(xiàn)不了。在全國銀行開發(fā)轉按揭業(yè)務風起云涌時，深圳銀行也做起了“香餑餑”生意———11月22日，深圳發(fā)展銀行科技支行開辦個人房產(chǎn)轉按揭、加按揭、快速放款業(yè)務，為眾多房產(chǎn)投資者增加了一條快速“變現(xiàn)”通道。
騎著馬再找馬
“轉按揭”就是個人住房轉按貸款，是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。
“轉按揭”俗稱“騎馬找馬”，是國外發(fā)達國家和地區(qū)普遍采用的一項購房貸款業(yè)務。它的實質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時，可以賣出該房屋，而買入該房產(chǎn)的人，可向銀行申請二手房購房貸款。“買賣”兩訖后，該房產(chǎn)的借款人就從前一個購房人變更為現(xiàn)購房人。
“轉按揭”業(yè)務是影響二手樓交易量的一個主要方面�，F(xiàn)在深圳人買房除了自住外就是出租，除非全部還完了按揭貸款，否則不能轉手買賣房產(chǎn)，投資者只能從租金和月供的差額中得到利潤。有了“轉按揭”業(yè)務，這一通道將變得通暢，對進一步改善人們的居住條件和活躍房地產(chǎn)三級市場將產(chǎn)生巨大的推動作用。
兩駕“馬車”提速樓市
此次深圳發(fā)展銀行除了推出“轉按揭”業(yè)務外，還推出了“加按揭”業(yè)務，最大可能地滿足購房者的資金需求，即樓盤按揭人在歸還了部分按揭貸款后，因需資金而欲償還原按揭貸款，贖出抵押在銀行的房產(chǎn)證后，再向銀行申請追加貸款金額的貸款業(yè)務�！凹影唇摇薄ⅰ稗D按揭”兩種針對房地產(chǎn)市場的新型貸款業(yè)務的推出，就如同兩駕馬車，將拉動深圳樓市全面進入快車道。
從開發(fā)商的角度來講，這種轉按揭的業(yè)務刺激了住宅消費，會讓許多已買房的業(yè)主在短期內(nèi)再次購房，增強了市場購買力。對于購房者來說，這無疑減輕了再次置業(yè)的負擔。
這兩項業(yè)務的推出，更使深圳房地產(chǎn)三級市場呈現(xiàn)出勃勃生機。購房人在未還清貸款時，可以轉讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請二手房貸款，必要時可以向銀行申請追加貸款。這樣就大大加快了樓盤的流通頻率，使更多的二手房流向三級市場。
何時三駕“馬車”齊驅
目前，“加按揭”、“轉按揭”業(yè)務還僅限于同“行”，隔“行”如隔山，不同銀行間的轉按揭業(yè)務的操作可能性不大。
隨著深圳二手房市場的活躍及投資性購房者比例的不斷上升，“轉按”的業(yè)務量也勢必進一步增加。但是，由于各銀行“割據(jù)一方”，各自掌控著一大批客源和房源，“轉按”業(yè)務不能跨行辦理，只能在借款人的原貸款銀行辦理，使得這些資源不能對接，影響了市場的進一步發(fā)展。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)，跨銀行的轉按揭需求將不明顯，但是，隨著外資金融機構的增多，銀行之間的“轉按揭”也許并不遙遠。也許，“加按揭”、“轉按揭”和“跨行按揭”三駕按揭“馬車”齊驅的時日，為期不遠了。