美國的住房逆抵押貸款制度
發(fā)布時間：2003-2-19來源：摘自《住宅與房地產(chǎn)》
美國近年來實行了一種新的房地產(chǎn)集資方式——住房逆抵押貸款。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，是買房者在支付賣房者一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款支付給賣房者，然后由買房者在一個較長時間內(nèi)分期償還給銀行。其放貸對象是年青、有固定收入的購房者，抵押貸款一次發(fā)放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負債減少，自有資產(chǎn)增加。逆抵押貸款則不同，其放貸對象是無固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向貸款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的抵押貸款相反，故被稱為“逆抵押貸款”。
逆抵押貸款發(fā)放形式分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，在借貸期間放貸者按期支付貸款給借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他資產(chǎn)還貸；無限期類則由放貸者定期向住戶支付貸款，直到住戶死亡或從住房中搬走為止，到時以出售住房收入作為還貸的惟一資金來源。
美國的住房逆抵押貸款放貸對象是62歲以上的老年人，鼓勵他們消費住房資產(chǎn)。它有三種形式：
1.聯(lián)邦住房管理局有保險的住房逆抵押貸款。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國國會認可，它保證逆抵押貸款的回收額會超過住房價值并負責貸款意外受損時的賠償。這種貨款機動靈活，可供用戶選擇方式很多。用戶盡可能長時間生活在自己住房內(nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。其特點是不需借款人到期還款，只是貸款到期停發(fā)，直至住戶搬遷或死亡后才收回抵押住房還貸，其間利息照常計算并累加，方式由用戶選擇。條件是住戶獲取貸款前要預(yù)先在有關(guān)機構(gòu)作資格認可。
2．聯(lián)邦住房管理局無保險的住房逆抵押貸款。這種貸款有固定期限，用戶須在約定期限內(nèi)還貸，發(fā)放對象為適當少數(shù)用戶。在獲得貸款前，老年住戶須在有關(guān)金融機構(gòu)協(xié)助下作出長期資金運作計劃，并做出搬移住房及還貸計劃。因為這種貸款名額有限，貸款人在有關(guān)機構(gòu)協(xié)助下才能獲得政府資助，并以有一定收入對象為入選資格。
3．放貸者有保險的住房逆抵押貸款。這種貸款由金融機構(gòu)辦理有關(guān)保險，貸款對象資格不需政府認可，發(fā)放貸款的機構(gòu)與住戶共同享有住房未來增值的收益，并要求住戶至少保留住房資產(chǎn)25％—30％作為償還貸款的保證，這樣雖然減少了可抵押貸款額度，但有利于住房繼承者對住房增值部分的受益。
住房逆抵押貸款制度使一部分有房住戶在未搬出或出售住房前獲得現(xiàn)金收入，其主要優(yōu)點是：允許貸款人把住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金以滿足其特別需要；鼓勵并增強了一二級抵押貸款市場轉(zhuǎn)換住房資產(chǎn)為現(xiàn)金的能力；確定了住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金需求的外界及住房投資資產(chǎn)與抵押貸款的轉(zhuǎn)換，最大限度地滿足了年老住戶的消費需求。
住房逆抵押貸款的發(fā)放數(shù)額與下列因素有關(guān)：住房資產(chǎn)高則可貸款數(shù)額高；年紀大的住戶貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，意味著還貸周期短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者；預(yù)期住房價值增值高可貸款數(shù)額高。
住房逆抵押貸款制盡管以住戶資產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證，但面對無限制周期貸款，抵押資產(chǎn)的變化，利率的不穩(wěn)定，預(yù)付款的風險及房屋的維修不當?shù)确矫娴挠绊懀嬖谥欢ǖ氖袌鲲L險。只有在保險業(yè)的介入下，分散貸款回收風險，這種新型的房地產(chǎn)融資方式才能穩(wěn)步發(fā)展，受到金融機構(gòu)及老年住戶的歡迎。