香港大廈公契及其法律意義
發(fā)布時間：2003-2-19來源：摘自《住宅與房地產》
近20年國內房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，各類大型房屋建設在各省市紛紛展開。國內房地產開發(fā)企業(yè)派生出附屬物業(yè)管理公司為落成物業(yè)提供管理服務，目前全國大約1／3物業(yè)管理公司是房地產開發(fā)企業(yè)派生出來的。
近來物業(yè)管理的矛盾和沖突越來越明顯。此類糾紛一般牽涉房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司及業(yè)主，如北京鵬潤園小區(qū)的沖突、廣州春蘭花園物業(yè)管理糾紛案�？梢娢飿I(yè)管理與國民日常生活的關系已越來越密切。
為解決此種日趨嚴重的糾紛，首要的條件是必須有完善的法制，并且讓業(yè)主們認識在有關法制下他們的權利和義務。筆者在此介紹香港有關物業(yè)管理的法制以供參考。
在香港房地產發(fā)展商、管理公司和小業(yè)主的關系是受公共契約所規(guī)范的。公共契約為一份合約，由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買賣的業(yè)主簽署，在田土注冊署登記后正式生效，日后完成買賣合約的業(yè)主也必須接受公共契約內條款并受此份公共契約條文所規(guī)范。
為何其他業(yè)主沒有簽署公契卻要受公契條款所約束？主要是由于香港有一條經立法程序通過的法例：《物業(yè)轉易及財產條例》。該法例規(guī)定地段內的第一位業(yè)主與發(fā)展商簽訂的合約條文對日后的所有業(yè)主都有約束力。此條法例表面看來是不合理，因為沒有在公共契約內簽署的業(yè)主因為第一位業(yè)主己簽署而要遵守公契內的條文。但是法例的精神是要確立發(fā)展商、管理公司及小業(yè)主之間的法律關系，避免他們的權利及義務無法可依。同時若要全體業(yè)主在公共契約內簽署實際上是有困難的，法例卻能提供解決此項技術問題的方法。此種安排在上世紀六七十年代的香港亦曾引起小業(yè)主與發(fā)展商及物業(yè)管理公司的糾紛，此等糾紛包括：終止聘用管理公司，增加管理費、經理人酬金，公共區(qū)的范圍及發(fā)展商保留之權益。當小業(yè)主為爭取權益引用公共契約向發(fā)展商和管理公司提出訴訟時，發(fā)覺公共契約內的條文多維護發(fā)展商的利益，對小業(yè)主不利。小業(yè)主稱此等條文為不公平公契，并向政府有關當局投訴。
香港政府一貫認為私人樓宇的管理糾紛政府不應介入，但認為私人樓宇業(yè)主必須負起物業(yè)的管理責任，因此于1970年通過《多層大廈業(yè)主立案法團條例》，目的是讓私人大廈業(yè)主可以組織起來成為一個有法定效力的團體以便有效地管理他們自己的物業(yè)。但是成立業(yè)主立案法團并未能解決“不公平公契”的問題。主要原因是要更改大廈公契條文必須得到100％業(yè)主同意才可進行，業(yè)主立案法團成立后只能取代管理公司成為大廈經理人執(zhí)行公共契約。業(yè)主立案法團亦沒有更改大廈公共契約的權力，除非經100％業(yè)主出席的業(yè)主大會才能有權力更改公共契約條文。因此更改公共契約在技術上非常困難，業(yè)權分散得廣的大廈甚至可以說是不可能。
由于《多層大廈業(yè)主立案法團條例》通過后，并未能解決公共契約的糾紛，香港政府于1987年12月采取行政手段務求解決問題，當時發(fā)出大廈公共契約的指引，并規(guī)定發(fā)展商向政府申請出售或預售樓宇前必須將草擬的公共契約呈交政府批準，當然如要獲得批準發(fā)展商所草擬的公共契約必須合符政府所定的公共契約指引。香港政府的行政手段有效地將1987年以后出售大廈的公共契約納入正軌，所有對小業(yè)主不公平的條文已不再存在。可是1987年以前的大廈公共契約仍然存在，同時仍然有法律效力，因為技術上的問題，修改此等公共契約對小業(yè)主不公平的條文非常困難。香港政府為徹底解決此等不平等公共契約帶來的問題，于1993年5月大幅修改《多層大廈業(yè)主立案法團條例》，并命名為《建筑物管理條例》。該條例除增加業(yè)主對大廈管理的參與及決策外并規(guī)定所有大廈公契必須引入一系列強制性條款，如：（一）訂立大廈業(yè)主繳交管理費的基制；（二）大廈管理賬目的處理；（三）管理公司為大廈開設獨立銀行戶口；（四）維修基金；（五）管理公司簽訂承包合約的程序；（六）管理公司辭職的安排；（七）立案法團終止管理公司合約的安排；（八）管理公司離任的義務。此等強制性條款成功地取代舊公契內一些對小業(yè)主不公平的主要條文。條例對業(yè)主立案法團管理委員會亦加強管制。
此外在1994年6月開始所有與大廈公共契約有關的糾紛交由土地審裁署審理。控辯雙方無需支付龐大的法律訴訟費用，聘請律師代為答辯亦并非必要。因此小業(yè)主無需支付龐大的法律費用便可向審裁署要求訟裁。
香港政府經過10多年以立法及行政兩方面雙結合的政策才能將物業(yè)管理的法制確立，為使有關法制能夠適合社會的訴求，香港的立法機關亦同時根據(jù)實際需要修訂建筑物管理條例內之條款。同時為使有關法制能夠順利執(zhí)行，香港政府積極地推動物業(yè)管理法制的宣傳及教育，務使廣大的市民及物業(yè)管理從業(yè)人員了解及遵守法制使物業(yè)管理服務有法可依，糾紛自然可以減少。
國內由于沒有如香港的《物業(yè)轉易及財產條例》，公共契約只能由管理公司與個別業(yè)主簽署，物業(yè)轉讓后如新業(yè)主拒絕與管理公司簽署公共契約，管理公司將無法可依，當然亦無從管理。同時國內公共契約只建立在管理公司與業(yè)主之間的合約關系，而未能建立業(yè)主與其他業(yè)主之間的相互合約關系，業(yè)主之間的糾紛未能根據(jù)公共契約進行，訴訟只能依賴管理公司作為公共契約的中間人進行調庭及訴訟。
筆者同意私人物業(yè)權益的保護應該由個別業(yè)主負責，政府不宜插手。以香港為例，有關私人物業(yè)的管理糾紛均由個別業(yè)主或法團提出訴訟�？墒侨绻麤]有完善的法制，私人物業(yè)的業(yè)主于提出訴訟去爭取權益時往往遇到莫大的困難，私人物業(yè)的權益得不到完善法制的保障，對整個房地產業(yè)的發(fā)展影響至為深遠。
物業(yè)用家及投資者目睹一宗宗物業(yè)權益受到侵犯的個案自然望而卻步。為解決物業(yè)管理的糾紛，國內可參照香港的經驗考慮通過類似香港《物業(yè)轉易及財產法例》，規(guī)定物業(yè)第一位業(yè)主簽署公共契約后，公共契約內的條款對該物業(yè)內所有業(yè)主都有約束力。同時咨詢國內物業(yè)管理組織，聽取物業(yè)管理從業(yè)人員的意見后制定標準公共契約，規(guī)定所有開發(fā)商必須遵從。當公共契約簽訂后，物業(yè)內業(yè)主、管理公司及開發(fā)商的權利和義務得以明確，管理公司可根據(jù)公共契約提供管理服務，業(yè)主的權益亦可得到完善法制的保障。