三級市場開放：租房者的曙光
發(fā)布時間：2003-2-27來源：摘自《北京現(xiàn)代商報》
羊年春天就要到來的時候，北京市國土資源和房屋管理局出臺了《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》。從今年起，北京將在全市范圍內(nèi)開展直管公有住房使用權(quán)交易試點，除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外的其他直管公有住房均可上市進(jìn)行交易。中央在京單位自管公有住房使用權(quán)和其他單位自管公有住房使用權(quán)交易，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，可參照本通知有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這意味著房屋三級市場的開放納入了議事日程，這將給租房者帶來新的希望。
三級市場帶來沖擊力
三級市場的開放能緩解北京租房壓力嗎？答案是肯定的。
根據(jù)市國土資源和房屋管理局有關(guān)人士分析，2001年北京市共有直管公房2400萬平方米，去年由于崇文、宣武等區(qū)的危改拆遷、文物保護(hù)等措施，變化數(shù)量較大，估計仍有近2000萬平方米。如果單純按人均20平方米計算的話，可以滿足將近200萬人的租房需求。
據(jù)了解，這次公房使用權(quán)交易試點從今年1月1日開始，試行期長達(dá)一年，包括樓房、平房、筒子樓、簡易樓等直管公有住房都可以上市進(jìn)行交易。公房承租人可通過差價換房、有償轉(zhuǎn)讓、以使用權(quán)交換產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)租四種形式交易。因此，這項草案的公布也被業(yè)界視為將引起北京存量房市場的“地震”。不但可以充分發(fā)揮公有住房的使用效益，公房承租人還能夠通過轉(zhuǎn)租、賣舊買新改善居住條件，北京房市的一二級市場也將跟著沾光。
不過，規(guī)定的出臺到執(zhí)行還會有許多的細(xì)則需要完善。按照規(guī)定，三級市場開放的具體程序?qū)⒂杀本┦懈鲄^(qū)縣來操作，直管公房交易目前還沒有進(jìn)入實質(zhì)性階段。
交易成本是個坎
相對于手續(xù)繁雜的二手房交易，應(yīng)該說公房的出租手續(xù)還是比較簡單的。北京市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年政府主管部門即將出臺稅費再度降低、上市條件再度放寬、二手房入市審批手續(xù)繼續(xù)簡化等政策，這些政策無疑將為公房的出租降低門檻，同時減少交易成本。
近幾年，由于多方面的原因，北京市公房出租一直籠罩在“多稅費”的陰影下。據(jù)統(tǒng)計，北京市公房出租最多要交7種稅：首先是房產(chǎn)稅，按房屋租金的12％收取；其次是營業(yè)稅，稅率為租金的5％；第三是城市維護(hù)建設(shè)稅，按營業(yè)稅的7％收取；第四是教育費附加，為營業(yè)稅的3％；第五是個人所得稅，分為兩個檔次，當(dāng)月租金所得在4000元以下的，減去800元和以上所繳的各種稅金，剩余所得為納稅所得額，再乘以20％即為個人所得稅納稅金額，當(dāng)月租金收入在4000元以上的，租金收入減去20％的費用再減去以上所繳各種稅金，然后乘以20％，結(jié)果即為應(yīng)繳個稅金額；第六是土地使用稅，按租金的0．5％收��；第七是印花稅，稅率僅為出租協(xié)議租金的1％。
如此多的稅費使北京市的公房出租常年處在地下交易和隱性交易的狀態(tài)。據(jù)零點市場調(diào)查公司測算，目前北京至少有1．2萬套以上公房被私租。而隱性市場直接的后果，是國家稅收資金的大量流失。北京市外地來京人員約300萬人，按人均每月100元計算，一年房租收入總數(shù)就是36億元，北京市個人出租房稅率大約40％，即每年北京至少能征收到14．4億元的稅收。但實際征收到的1／10也不到。同時，私下交易的繁榮也直接催生了各種非法中介。
期待合法房屋中介
據(jù)了解，目前北京中介機(jī)構(gòu)4000多家，有執(zhí)照的企業(yè)約2000家，其中有資質(zhì)證明的只有600多家。公房的敞開交易，也使各類房產(chǎn)中介蠢蠢欲動。不過，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁助理傅嚴(yán)的話反映了大量合法中介的想法：“公房出租能否在北京真正陽光起來，關(guān)鍵看相關(guān)交易標(biāo)準(zhǔn)的繁簡程度�！�
而公房出租的火爆也將催生中介市場的演變。據(jù)了解，北京市房地產(chǎn)交易中心在朝陽區(qū)已經(jīng)設(shè)立了第一個分中心，由此拉開了地產(chǎn)中介公司構(gòu)建交易網(wǎng)絡(luò)、搶占市場份額的序幕。市房地產(chǎn)交易中心人士表示，第一分中心的設(shè)立只是第一步，今年還將采用特許、合作以及自辦等多種形式設(shè)立四五家分支機(jī)構(gòu)。
而來自新華社的消息稱，上海市房屋土地資源管理局昨天下發(fā)《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對象限制的通知》，規(guī)定自2003年3月1日起，取消上海市國有土地上的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等各類非居住房屋的租售對象內(nèi)、外之分，境內(nèi)外自然人、法人和其他組織均可購買和租賃（國家和上海市有特殊規(guī)定的除外）。至此，境外單位和個人在滬購房不再有任何限制�？磥碓趯Ψ康禺a(chǎn)交易的引導(dǎo)方面，上海的確可以值得許多城市學(xué)習(xí)。