北京二手公房交易費大幅下調(diào) 交易收入全歸個人
發(fā)布時間：2003-2-27來源：摘自 新華網(wǎng)
昨天，記者從北京市國土資源管理局得到證實，自3月1日起，北京市將取消出售已購公房者與原產(chǎn)權(quán)單位進行收益分配的規(guī)定，并大幅下調(diào)土地出讓金，這意味著二手公房的交易總費用將降至2%左右。業(yè)內(nèi)人士表示，北京市二級房屋市場即將迎來“井噴”之年。
兩大難題同時解決
昨天下午，記者撥通了北京市國土資源管理局市場一處的電話，該處工作人員向記者證實，將于3月1日生效的《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》，使4年來一直困擾著二級市場快速發(fā)展的收益分配問題得到了根本解決。
根據(jù)原來的政策規(guī)定，二級市場上，已購公房的交易價格每平方米如超過4000元，賣主須向原產(chǎn)權(quán)單位繳納收益分配，4000元至5000元部分繳納20%，5000元以上部分的收益一半都要歸單位。以復(fù)興門附近一套上世紀(jì)90年代的65平方米的兩居室為例，如果售價為5500元/平方米，那么成交價是35.75萬元，房主在刨去各種交易費用后，還須繳納2.925萬元的收益分配，相當(dāng)于每平方米價格降了462元。如果房主想彌補損失，那這3萬元錢無疑要轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，其結(jié)果就是收益分配更高，房屋報價也成了天價。收益分配取消之后，二手房的買賣雙方無疑都得了實惠。
按成交價3%計算的土地出讓金問題也是二手房交易的一大障礙。像上海等二級房屋市場繁榮的地區(qū)，這個數(shù)字僅為百分之零點幾。此次北京市將出讓金的價格降到了“按照當(dāng)年房改成本價的1%補交”，這一數(shù)字幾乎已經(jīng)低到了可以忽略不計的程度。
賣房收入全歸個人
根據(jù)新《辦法》的規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)價房產(chǎn)（如房產(chǎn)證上注明“朝優(yōu)字xxxxxx”或蓋有“優(yōu)惠價購買”的印章）上市更加容易，并且收費也大幅降低。城鎮(zhèn)居民上市出售按房改標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，在按規(guī)定繳納稅費，并扣除按當(dāng)年房改成本價6%計算的價款后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個人所有；同時，房主也可向房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理部門申請按當(dāng)年房改成本價的6%補交房價款后，按照房改成本價的有關(guān)政策上市出售。業(yè)內(nèi)人士表示，“當(dāng)年房改成本價”基數(shù)很低，對房主已構(gòu)不成負(fù)擔(dān)；而以前補差額的基數(shù)都是參照成交價，二者差異顯而易見。
以前一直遮遮掩掩的營業(yè)稅問題在新《辦法》中也有了明碼標(biāo)價。居民購買并居住一年以上的公有住房，上市出售時免征營業(yè)稅；不足一年的公有住房，上市出售時營業(yè)稅按售價減去住房補貼面積標(biāo)準(zhǔn)部分的經(jīng)濟適用住房價款、已支付的超標(biāo)處理款、向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的款項和稅費后的差額計征。已購公有住房上市出售時，暫免征土地增值稅。
中介公司喜出望外
費用降低樂壞百姓，而房屋中介公司更是喜出望外。自北京放開房屋二級市場以來，二級市場不賺錢就不是秘密。據(jù)記者了解，正規(guī)的中介機構(gòu)每年都在往各連鎖店里貼錢，真正能夠贏利的企業(yè)屈指可數(shù)。由于競爭加劇，二手房的中介費用也在不斷降低。
置業(yè)家園、我愛我家、鏈家寶業(yè)等大公司的高層都曾對記者表示過，他們在二手房市場苦苦支撐，看中的是市場今后的發(fā)展。在原有政策下，房主需要交納的費用很多，所以在一般情況下業(yè)主方都會提出售房“凈得價”的提法。也就是說，如果60平方米左右的公房，業(yè)主要價30萬元，那交易期間所有的相關(guān)費用都得由買房人承擔(dān)，其中就包括土地出讓金、收益分配等，總費用將占到房款的15%左右，實際售價高達(dá)34.5萬元。為了促進成交，有的公司甚至鼓勵房主在遞交材料時，將成交價作低，而后以“價外款”的方式補足余額。這種方式對買、賣和中介三方都構(gòu)成了一定風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)人士表示，通過此次稅費的調(diào)整，二手房買賣的價格優(yōu)勢將更為突出，需求也將隨之增長。他們預(yù)期，自3月份起，二手房的交易量會大幅攀升，二級市場興旺帶來的連鎖反應(yīng)也將刺激本市的商品房價格回落。
交易費用下調(diào)后，二手房市場交易量將大幅攀升。