投資、庫存、景氣開工，為什么7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)這么難看？
發(fā)布時(shí)間：2016-8-19 18:09:23來源：新浪房產(chǎn)
統(tǒng)計(jì)局公布7月宏觀數(shù)據(jù)：
1：2016年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長(zhǎng)5.3%，增速比1-6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資36981億元，增長(zhǎng)4.5%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。
1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3848億元，增長(zhǎng)7.1%，增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。
房屋新開工面積92944萬平方米，增長(zhǎng)13.7%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。
1-7月份，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，增速比1-6月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)41.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)15.5%。商品房銷售額57569億元，增長(zhǎng)39.8%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。
7月末，商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。其中，住宅待售面積減少415萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加196萬平方米。
7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.01，比6月份回落0.39點(diǎn)
從數(shù)據(jù)看，所有數(shù)據(jù)都不樂觀！
從數(shù)據(jù)看，7月單月商品房銷售面積是1.14億平米，其中住宅是1億平米，數(shù)據(jù)全面創(chuàng)造了2016年單月數(shù)據(jù)最低。從同比看7月成交面積同比漲幅18.7%，金額上漲同比28.5%，均低于累計(jì)前7月漲幅，整體看，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了慣性趨勢(shì)性的回落。
2：從新開工面積看，漲幅也明顯放緩：影響投資
房屋新開工面積92944萬平方米，增長(zhǎng)13.7%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。
1:開發(fā)節(jié)奏緩慢。2016年來支撐房地產(chǎn)投資的施工數(shù)據(jù)回落。
2：國(guó)企搶地王，地價(jià)高漲，導(dǎo)致入市節(jié)奏放緩，房?jī)r(jià)漲幅低于地王要求。
地價(jià)高于房?jī)r(jià)，影響了新開發(fā)節(jié)奏，一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高、而三四線庫存依然高位，這些因素導(dǎo)致去庫存難度加大。
3：庫存降速明顯放緩：
6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中，住宅待售面積減少770萬平方米
7月末，商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。其中，住宅待售面積減少415萬平方米
從2016年3月開始庫存明顯下調(diào)，在7月份庫存去化最少，其中辦公商業(yè)均出現(xiàn)了明顯庫存增加。
整體看，從全國(guó)看，庫存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市，庫存依然維持或者去化時(shí)代緩慢。
從去庫存的結(jié)構(gòu)內(nèi)容看，去化的大部分是一二線城市的住宅，商業(yè)地產(chǎn)與其他城市的住宅依然庫存明顯。
一二線城市地王潮全面出現(xiàn)，惜售現(xiàn)象增加。房地產(chǎn)行業(yè)去庫存難度越來越大，在前期系列政策刺激下，在漲價(jià)的預(yù)期和寬松的信貸政策影響下，庫存去化，但隨著房?jī)r(jià)高位，按揭信貸短期急增，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。2016年上半年以來已有多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市的政策開始逐步收緊，因城施策仍將繼續(xù)主導(dǎo)下半年全國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展。
4：房地產(chǎn)景氣指數(shù)開始下調(diào)
5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.48，比4月份提高0.07點(diǎn)
6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.40，比5月份回落0.08點(diǎn)。
7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.01，比6月份回落0.39點(diǎn)。
房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)了連續(xù)2個(gè)月的下調(diào)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大��！
7月，各地商品住宅成交量第四個(gè)月環(huán)比下降，市場(chǎng)持續(xù)處于高位回調(diào)狀態(tài)。而二手房市場(chǎng)成交量止跌回升，21個(gè)城市二手住宅成交面積環(huán)比上升11%，其中北京、上海、深圳環(huán)比增幅超過兩成。
7月，雖然各線城市溢價(jià)率均有所回落，但一線及三四線城市的平均樓面地價(jià)都創(chuàng)下歷史新高。盡管當(dāng)前新房銷售高位調(diào)整，但土地市場(chǎng)的熱潮仍在延續(xù)。
整體而言，7月如期進(jìn)入淡季，新房成交量進(jìn)一步高位回落。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月商品住宅成交面積環(huán)比下降5%，但同比上升13%�？梢娛袌�(chǎng)雖然已經(jīng)持續(xù)四個(gè)月環(huán)比走低，但依然好于去年同期水平。而7月新房成交整體回落主要是受到二線城市表現(xiàn)不佳的影響，二線熱點(diǎn)城市中，僅大連、南京、南昌7月成交量環(huán)比上升，其他城市均有不同程度下滑。本月出臺(tái)樓市收緊政策的廈門成交量回落顯著，環(huán)比降幅接近四成。
二線城市中的熱點(diǎn)城市因政策收緊，加之前期高位回調(diào)因素的共同作用下，導(dǎo)致市場(chǎng)供求下滑。但與此同時(shí) ，一線城市正在逐步消化前期新政的影響，尤其二手房市場(chǎng)表現(xiàn)突出。在一線城市帶動(dòng)下，7月二手房成交量整體止跌回升，結(jié)束了持續(xù)三個(gè)月的環(huán)比下滑走勢(shì)。北京、上海 、深圳的二手住宅成交面積環(huán)比增幅分別達(dá)到59%、38%、21%。且上海7月成交面積已經(jīng)超過去年同期水平，市場(chǎng)觸底反彈勢(shì)頭強(qiáng)勁。加之一線城市7月的中原二手住宅價(jià)格指數(shù)漲幅均現(xiàn)擴(kuò)大，市場(chǎng)可謂迎來一波成交量?jī)r(jià)齊升行情。
當(dāng)前市場(chǎng)的局部過熱已經(jīng)引起了政策制定層的高度重視。7月新華社連續(xù)三天發(fā)布針對(duì)樓市變局的時(shí)評(píng)，中央政治局會(huì)議更是專門提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”。
8月初合肥、南京、蘇州等城市再出調(diào)控政策
前7月二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是因?yàn)檎咭蛩亍Ｔ?月份一線城市出臺(tái)了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價(jià)格上漲，而且從限購(gòu)、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導(dǎo)致在前7月資金寬松的情況下，市場(chǎng)活躍。
6月開始到8月，包括合肥、廈門、南京、蘇州等城市開始收緊信貸政策，預(yù)計(jì)將擴(kuò)大到其他價(jià)格漲幅較快城市。
盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部份熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。
地王是未來最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級(jí)到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。
整體市場(chǎng)看，風(fēng)險(xiǎn)最大的依然是三四線城市，資金回歸核心城市依然是趨勢(shì)！