樓市眾生相:一個房奴的換房記
發(fā)布時間：2016-10-21 16:54:41來源：中國房地產(chǎn)報
在北京工作四年多并在此結(jié)婚生子的趙蕓，與許多正在計劃買房、換房、賣房的蕓蕓眾生一樣，經(jīng)歷了一個糾結(jié)的 “十一”。
“十一”之前，趙蕓看中一套62平方米的中關(guān)村一小學(xué)區(qū)房，并以660萬元的價格簽了合同。目前趙蕓和老公居住的房子位于朝陽區(qū)，房屋購買于2014年，尚有67萬元的貸款未結(jié)清。按照趙蕓的打算，其準(zhǔn)備動用手中的現(xiàn)金先將目前的房子貸款還上，根據(jù)原先北京認(rèn)貸不認(rèn)房的貸款政策，這樣她能以首套房的優(yōu)惠稅率以及30%的首付購買中關(guān)村660萬元的學(xué)區(qū)房。
遠(yuǎn)城區(qū)成交翻倍房價將上漲 你快高攀不起了！
中介告訴趙蕓，該區(qū)域的公房網(wǎng)簽價格普遍是成交價格的85%，因此趙蕓所能貸款的最大額度為392萬元，小兩口在還清現(xiàn)住房之外還需準(zhǔn)備270萬元左右的首付，加之2.5%中介費(fèi)和3%契稅，一共需要準(zhǔn)備近300萬元。
然而就在9月30日晚，北京出臺限購新政，包括二套認(rèn)定、普通住宅認(rèn)定以及首付比例都有調(diào)整。
迎頭一棒就是新政改變了以往認(rèn)貸不認(rèn)房的規(guī)定，這意味著并不打算出售已有住房的趙蕓購買學(xué)區(qū)房只能按照二套認(rèn)定，加之學(xué)區(qū)房網(wǎng)簽價格561萬元以及單價均超過北京市對于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，趙蕓需要拿出70%的非普通住宅首付款，也就是392萬元。
瞬間需要多準(zhǔn)備90多萬元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過夫婦的承擔(dān)能力。中介建議趙蕓夫婦辦理離婚，將原有住房劃入丈夫名下，這樣趙蕓本人就能以首套住房的名義申請貸款。這種做法的優(yōu)點是由于趙蕓名下不存在任何住宅，原有的購房契稅從3%降至1%，這將為趙蕓省下接近12萬元。
然而更為棘手的問題是，按照中介的方案，夫妻二人辦理離婚后趙蕓購置學(xué)區(qū)房只能以自己名義貸款，根據(jù)銀行相關(guān)規(guī)定，貸款人的收入需要達(dá)到月供的一倍以上銀行方能批貸。目前該學(xué)區(qū)房趙蕓最多能貸款337萬元，按照30年和首套利率85折，這部分貸款的等額本息還款方式下的月供高達(dá)16400元，這已經(jīng)超過了趙蕓的月工資收入的貸款限額，最有可能的一條路也被封死。
北京的限購新政只是序幕，趙蕓的故事也只是買房大軍中的一個極端案例。
9月30日接下來幾天里，天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州相繼跟進(jìn)調(diào)控。國慶期間，共計19個城市發(fā)布力度不一的樓市調(diào)控政策。包含節(jié)后的南昌和上海，21個調(diào)控城市涵蓋了一二三線城市。
今年以來樓市大熱、房價高速上漲的城市幾乎都未能免于出臺嚴(yán)控政策的命運(yùn)。根據(jù)安居客提供的房價數(shù)據(jù)顯示，天津7月房價為17795元/平方米，到了9月，房價上漲到19435元/平方米，兩月漲幅達(dá)9.22%。再如合肥，作為漲價潮中影響最大的城市，合肥在7月房價為12554元/平方米，9月合肥房價漲到了13688元/平方米，兩個月漲幅9.03%。
對此，有人將本次政策調(diào)控大潮與2011年調(diào)控進(jìn)行類比，不過安居客首席房產(chǎn)分析師楊赟認(rèn)為，相比2011年的那次46個城市出臺限購大潮，本次限購城市還僅為21個城市，所以一些承擔(dān)需求溢出的一線毗鄰城市，以及部分省會城市，均有可能會成為下一個調(diào)控城市。
“廊坊、石家莊、嘉興，這幾個城市近兩月房價漲幅都在8%以上，這些城市還未跟進(jìn)，未來有可能會在上漲壓力下強(qiáng)化調(diào)控措施�！睏钰S表示。