發(fā)布時(shí)間：2004-9-23來源：中國金融網(wǎng)
“從未有如此多的國家實(shí)際房價(jià)升得如此之快�！边@是最近一期英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志的文章標(biāo)題。
《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志從2002年開始發(fā)布全球房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，該指數(shù)主要涵蓋經(jīng)合組織國家，最新則加入了中國內(nèi)地、香港、新加坡和南非等國家和地區(qū)。過去一年來，這20多個(gè)國家和地區(qū)中，有11個(gè)地區(qū)房價(jià)漲幅超過兩位數(shù)。
香港地區(qū)房價(jià)漲幅勇奪榜首。今年上半年，香港房價(jià)由去年下跌17%一舉轉(zhuǎn)為上漲了28.7%。港島區(qū)住房價(jià)格最近一年甚至上漲了40%。排在第二、三位的是南非和新西蘭，漲幅分別是25.5%和22.1%。這兩個(gè)國家的房價(jià)已經(jīng)多年持續(xù)上漲。中國上海房價(jià)受投機(jī)刺激，過去一年上漲了21%，而全國平均上漲了10.4%。
截止到第二季度的一年中，美國房價(jià)漲幅上升到9.4%，是上世紀(jì)70年代以來的最高值。近幾年來，美國房價(jià)漲幅雖落后于澳大利亞和英國，但如今的漲幅卻達(dá)到了歷史上的最高值，從1990年代中期至今，其扣除通脹后的房價(jià)實(shí)際漲幅是70年代和80年代的兩倍。
在歐洲，愛爾蘭、荷蘭和西班牙房價(jià)都是長時(shí)間高位運(yùn)行。法國房價(jià)去年大漲了14.5%，但最近，法國、意大利和比利時(shí)都出現(xiàn)了泡沫破裂。
嚴(yán)重高估，崩盤將至？
根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的計(jì)算，相對于收入水平，美國、澳大利亞、法國、愛爾蘭、荷蘭、新西蘭和西班牙的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的水平，意大利也即將達(dá)到。這意味著，現(xiàn)在房價(jià)高估程度前所未有。若再加入中國和南非，按經(jīng)濟(jì)權(quán)重計(jì)算，全世界上2/3的地區(qū)存在著潛在的房地產(chǎn)泡沫。
在美國，房價(jià)/租金比率這一指標(biāo)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的高位，較1975-2000年這25年的平均值高出26%。房價(jià)/租金比率類似于衡量股價(jià)泡沫程度的市盈率。這么高的比率意味著，要消除泡沫，價(jià)格必須下降，或者在房價(jià)保持不變的情況下，租金按現(xiàn)有幅度持續(xù)上漲8年。
過高的房價(jià)意味著風(fēng)險(xiǎn)，一些國家泡沫有破裂的跡象。澳大利亞的房地產(chǎn)最近幾年十分紅火，但這種全國性的繁榮景象似乎即將過去，房價(jià)面臨下跌。該國房地產(chǎn)指數(shù)在去年還名列茅，現(xiàn)在則下降到了中游水平。根據(jù)官方數(shù)字，澳大利亞平均房價(jià)第二季度下跌了1.2%，悉尼地區(qū)則下降了5.4%。根據(jù)澳洲聯(lián)邦銀行的計(jì)算，今年上半年，根據(jù)年率計(jì)算，該國房價(jià)下降了13%。
英國也是如此，很多人擔(dān)心房價(jià)明年開始下跌。截至7月份，今年英國房價(jià)上漲了13.8%，而2002年則是25%。有的分析師認(rèn)為，房價(jià)已經(jīng)開始下跌，中介機(jī)構(gòu)也透露，人們買房的興趣急劇下降。
美國房價(jià)同樣讓人憂
目前，美國房地產(chǎn)市場雖沒有英國、澳大利亞那樣非理性狂熱，但風(fēng)險(xiǎn)也不可小視。然而，最近匯豐銀行的研究表明，在總?cè)藬?shù)超過美國半數(shù)的20多個(gè)州中，房地產(chǎn)存在過熱。
有人認(rèn)為，與英國、澳大利亞不同，美國的房地產(chǎn)抵押大多數(shù)是固定利率，這使得房地產(chǎn)市場能抵抗得住緊縮的貨幣政策壓力。但是，英、澳市場見頂并非因?yàn)闃I(yè)主不能支付抵押供款，而是出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，這種情形同樣會發(fā)生在美國。
專家認(rèn)為，美國房價(jià)未來下滑可能較英、澳溫和一些。盡管如此，它仍然會傷害經(jīng)濟(jì)。高盛最近的研究表明，房價(jià)波動導(dǎo)致的消費(fèi)波動會放大。美國和英、澳相比，利率更低、預(yù)算赤字也更大，一旦房地產(chǎn)市場出問題，政策空間要小得多。
另外，房價(jià)即使保持穩(wěn)定，也可能引起消費(fèi)開支下滑。荷蘭的房價(jià)漲幅從2000年的20%下降到去年的0%，價(jià)格并沒有下降。這看上去像是完美的軟著陸，但去年的消費(fèi)支出還是因此下降了1.2%，這將經(jīng)濟(jì)推進(jìn)了衰退的陷阱。