發(fā)布時間：2004-9-23來源：中國經(jīng)濟時報
假按揭通常采用的方式是開發(fā)商虛擬若干購房人，并以這些購房人的名義與其簽訂不真實、虛假的購房合同，再以這些虛擬的購房人申請按揭貸款，從而套取銀行資金。這樣開發(fā)商能夠盡快“銷售完”房屋收回投資，實現(xiàn)獲利。有的開發(fā)商通過虛擬購房人取得銀行貸款，等到將房屋賣給真實的購房人取得資金后才償還銀行貸款，但有的開發(fā)商因無法將房屋賣出則干脆攜款潛逃。
假按揭的主要特征是開發(fā)商將積壓的房產(chǎn)用來套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。主要表現(xiàn)形式有：開發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議，未有任何承諾，不承擔任何義務，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；另外一種是以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款，也有以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎的銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組騙取貸款；某些銀行信貸人員與企業(yè)串謀，所出售的房價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高出幾倍的住房按揭貸款。此外，所有借款人均為虛假購房、身份和住址不明、或由開發(fā)商、包工頭一手包辦的假按揭也比比皆是。更有甚者，開發(fā)商與購房人串通規(guī)避“零首付”的政策限制，將實際售房價提高一定比例后規(guī)定在售房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據(jù)，雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價，按銀行要求的按揭成倍辦理貸款手續(xù)。采取這種假按揭的方式，購房人事實上未向開發(fā)商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100％的借款。對于銀行來說，這種隱蔽性較強的假按揭?guī)淼娘L險不言而喻。
假按揭何以肆虐樓市
有關(guān)資料顯示，在某市辦理抵押備案的房產(chǎn)中，有1／3是假按揭。假按揭大量占壓了銀行資金，極容易形成銀行不良貸款，危害信貸資金的安全；假按揭同時還造成了房地產(chǎn)虛假繁榮的表象，嚴重危害住房金融業(yè)務的健康發(fā)展。
形成假按揭的首要原因在于樓盤定位失誤，項目面臨崩盤危險。為避免倒閉，開發(fā)商想方設法尋求“出路”，于是就通過親戚、朋友、外來民工“購買”自己的房產(chǎn)，通過辦理假按揭套取銀行貸款，達到回籠資金的目的。
由于中小房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金有限，有些樓盤在建設時就出現(xiàn)資金吃緊，再加上因近年來期房銷售中存在的問題太多，導致購房者的選擇越來越傾向現(xiàn)房，造成許多期房爛尾，開發(fā)商通過賣樓花回籠資金難度越來越大，于是，將假按揭黑手伸向銀行。
除此之外，當一些樓盤在賣尾盤接近清倉時，由于尾貨很難賣得出去，即使勉強賣出價錢也不理想，于是，一些正在開發(fā)新盤的開發(fā)商由于流動資金緊缺，就將舊盤的尾貨通過假按揭“打包”給銀行。這些樓盤往往會將定價標高，以套取更多的信貸資金，因而銀行的風險會更大。
銀行對于商品房開發(fā)貸款一般要求比較嚴格，而住房按揭貸款手續(xù)則相對簡單。因此，不少開發(fā)商都希望用尾盤假按揭這種變通辦法取得貸款。而部分銀行工作人員也誤認為，這些開發(fā)商即使是做假按揭也是為了解決資金的周轉(zhuǎn)問題，風險相對較低，為了所謂的業(yè)務增量，也為了“照顧”大客戶，當作一種“非惡意的、較良性的假按揭”而予以配合。
銀行過多強調(diào)發(fā)展業(yè)務，降低按揭貸款門檻，放松對借款人的信用等級評估、貸款調(diào)查，甚至未辦理抵押登記手續(xù)就發(fā)放按揭貸款，客觀上縱容了假按揭的發(fā)生。同時，少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問題，與包工頭、開發(fā)商惡意串通，內(nèi)外勾結(jié)，甚至私下交易，對開發(fā)商的“造假”睜只眼閉只眼，放縱假按揭的發(fā)生。
銀行何以療傷
法律專家指出，假按揭嚴重地破壞了金融秩序，涉嫌貸款詐騙罪。根據(jù)《中華人民共和國刑法》第193條的規(guī)定，以非法占有為目的，行為人采用虛構(gòu)貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機構(gòu)的貸款數(shù)額較大，占為己有的行為。在假按揭中，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數(shù)額較大的行為已構(gòu)成貸款詐騙罪，形成風險的，必須依法治罪。
專家認為，防范假按揭是當前各商業(yè)銀行一項緊迫的任務，必須認真對待，嚴格執(zhí)行信貸制度，保障資金安全。各商業(yè)銀行應制定出有效辦法和措施防范假按揭行為的發(fā)生，凡是開發(fā)商申請銀行辦理項目按揭貸款合作業(yè)務，首先要提供合法有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)審驗的企業(yè)財務報表及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書等資料，經(jīng)銀行信貸員對按揭項目進行實地考察，對資料進行核查與分析，對開發(fā)商進行信用等級評估，嚴格把關(guān)，凡不符合貸款條件的按揭項目及有假按揭嫌疑的，將有關(guān)材料退還開發(fā)商；對符合貸款條件的按揭項目，銀行與其洽商無議后簽訂《按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議》，明確按揭貸款成數(shù)、期限、抵押、階段性保證及資金結(jié)算等內(nèi)容，從開發(fā)商方面為防范假按揭打下堅實的基礎。
對于“購買”開發(fā)商房屋的虛假按揭貸款申請人也應嚴格管理。商業(yè)銀行對購買與其簽訂《按揭貸款業(yè)務合作協(xié)議》開發(fā)商房屋的申請人，貸款調(diào)查人員在收到真實、完整、合法、有效的資料后，必須約見申請人，當面檢驗《個人住房貸款客戶談話備忘錄》中的內(nèi)容，向申請人說明清楚，購買房屋行為及申請個人住房貸款的用途等有關(guān)情況必須屬實。否則，即使與開發(fā)商事先有約定只“落名”而不負責還款，個人也要承擔相應的法律后果，甚至有可能構(gòu)成貸款詐騙罪。同時，信貸員要調(diào)查清楚借款申請人是否已經(jīng)支付了符合規(guī)定的首期房款，是本人支付還是單位代付，如果是開發(fā)商代付則有假按揭之嫌，應不予發(fā)放按揭貸款。因為假按揭情況下開發(fā)商大多將房價定得非常高，所以信貸員要調(diào)查清楚申請人購買商品房的價格是否與當時、當?shù)亍⑼愇飿I(yè)的市場價格水平相符，如果房價定得過高，則有假按揭之嫌。
如果銀行能夠嚴格執(zhí)行這些規(guī)章制度，應該可以遠離假按揭貸款的傷害。