你還敢買(mǎi)房子？還敢按揭買(mǎi)？！我想平靜地和你說(shuō)：房地產(chǎn)按揭貸款購(gòu)房，對(duì)我們這些平民百姓來(lái)說(shuō)，本質(zhì)上是一種昂貴的個(gè)人消費(fèi)，而不是投資。我想特別提請(qǐng)大家注意這一點(diǎn)，因?yàn)檫@和我們底下的討論密切相關(guān)。
房地產(chǎn)火爆的根源，應(yīng)該可以追溯到97年亞洲金融危機(jī)后。中國(guó)出口受挫，不得不開(kāi)始進(jìn)行國(guó)家投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的杠桿，自然受到重視。而在97年到2000年的那段日子里，一些企業(yè)主，富裕的個(gè)人由于缺乏好的投資項(xiàng)目，加上房?jī)r(jià)確實(shí)處在最低點(diǎn)，于是他們成為的購(gòu)房的中堅(jiān)力量。房地產(chǎn)市場(chǎng)因此開(kāi)始緩慢復(fù)蘇。
可是在2000年之后，購(gòu)房的主體發(fā)生了變化。一些比較富裕的中產(chǎn)階級(jí)，由于受到富裕階層購(gòu)房的示范效應(yīng)的影響，開(kāi)始加入購(gòu)房的行列。由于這一階層遠(yuǎn)較富裕階層人數(shù)為多，因此房?jī)r(jià)開(kāi)始上揚(yáng)。
到了中產(chǎn)階層基本購(gòu)買(mǎi)完畢，普通有需求的老百姓，即工薪階層，開(kāi)始意識(shí)到住房?jī)r(jià)格飛漲的時(shí)候，他們也就加入了購(gòu)房的行列。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，因此住房?jī)r(jià)格開(kāi)始飛漲。加上股市不振，大量資金涌入房地產(chǎn)，投機(jī)泡沫開(kāi)始了。
按揭購(gòu)買(mǎi)房屋的主體，恰恰正是最沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的工薪階層。用按揭在最高價(jià)買(mǎi)房的，也恰恰正是我們的工薪階層。這就是問(wèn)題所在。當(dāng)然還有一些炒家，但在這里我們忽略不計(jì)。
按揭到底是什么？有很多媒體認(rèn)為按揭是個(gè)好東西，按揭讓你提前享受，按揭讓你美夢(mèng)成真�？墒菑谋举|(zhì)上來(lái)講，按揭會(huì)讓你負(fù)債累累。我們來(lái)看看按揭的過(guò)程。你去買(mǎi)房子，然后申請(qǐng)按揭。銀行把錢(qián)付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商把房子交給你，你向銀行承擔(dān)債務(wù)，并簽下了一份抵押貸款的合同。在這里面開(kāi)發(fā)商自然是最沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，按過(guò)不提。銀行賺了錢(qián)，你得到了房子，皆大歡喜。不用付房租，省下了一大筆開(kāi)支，爽！
但是有幾個(gè)問(wèn)題請(qǐng)你先注意，然后再爽：第一，銀行貸款利率沒(méi)有鎖定，而且銀行的利率正處于歷史的最低點(diǎn)。大家回想一下，中國(guó)的金融歷史是通貨膨脹的歷史，還是通貨緊縮的歷史？考慮到醫(yī)療，教育，房產(chǎn)等等，人民幣的購(gòu)買(mǎi)力真的上升了嗎？一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家，到底是應(yīng)該通貨膨脹多些，還是通貨緊縮多些？我們的工資真的已經(jīng)跟上了通貨膨脹的步伐？按照目前的趨勢(shì)，中國(guó)的存貸利率差還將擴(kuò)大。
請(qǐng)大家自己算一下，如果一年期存款利率提高到約4%這一歷史平均水平，注意，是存款利率，長(zhǎng)期貸款利率到達(dá)7%甚至更高的時(shí)候，你真正為房子付出的人民幣會(huì)是多少？現(xiàn)在的貸款利率是不真實(shí)的，他讓些根本就買(mǎi)不起房子的人有資格買(mǎi)房！第二，你雖然按揭買(mǎi)了房子，但是房子不是你的，而且房?jī)r(jià)的下跌和你有直接的關(guān)系。我個(gè)人認(rèn)為買(mǎi)房和融資租賃，就是分期付款到期擁有財(cái)產(chǎn)的方式比較相近。都是分期付款，到期后標(biāo)的歸個(gè)人所有。一般來(lái)說(shuō)，融資租賃的設(shè)備能夠產(chǎn)生效益，并用來(lái)支付分期付款；可是按揭貸款買(mǎi)了房子，不但不能產(chǎn)生效益，而且你還要花很多錢(qián)裝修，每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，暖氣費(fèi)等等等等，再加上首付資金在30年里面的機(jī)會(huì)成本，還有你支付的利息。你可以算一算，你究竟花了多少錢(qián)？我不是說(shuō)不該花這筆錢(qián)，可是如果和你的收入比比，你還那么自信嗎？你還覺(jué)得你省下了房租嗎？?jī)烧叩墓餐c(diǎn)是，如果你不能支付分期付款，租賃方就要收走資產(chǎn)。這下明白了，原來(lái)房子不是你的，只不過(guò)是你從銀行租的。對(duì)于按揭貸款的你來(lái)講，不過(guò)原來(lái)是給房東打工，現(xiàn)在是給銀行打工罷了。很殘酷吧，但是現(xiàn)實(shí)如此。
如果經(jīng)濟(jì)蕭條，房?jī)r(jià)下跌，對(duì)你的影響也不小。上海的房?jī)r(jià)是6000平米，上海人一年的人均收入是15000，一個(gè)人辛苦一年不吃不喝，要買(mǎi)一套80平米的房子要30年。房產(chǎn)里面的泡沫，毋庸置疑。如果房?jī)r(jià)下跌，比如說(shuō)從50萬(wàn)到40萬(wàn)，銀行的利率又上升的話(huà)，你等于是在用原來(lái)的貸款養(yǎng)現(xiàn)在的房子，那自然是供一個(gè)月，虧一個(gè)月。如果在失業(yè)，或者減薪，那估計(jì)你只有被收房子的份了。
最后啊，一個(gè)大家都忽略掉的問(wèn)題啊，就是房子的折舊。房子究竟怎么來(lái)計(jì)算折舊？從國(guó)外的慣例來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)是按照30年來(lái)攤消，也就是3.33%/年。我們國(guó)家也差不多是這樣�？墒亲⒁猓思业臄備N(xiāo)是建立在建筑物加土地的基礎(chǔ)上，而對(duì)于我們個(gè)人來(lái)說(shuō)，我們需要攤銷(xiāo)的僅僅是房屋的價(jià)格。可是想想，我們能按照30年來(lái)對(duì)我們的房子計(jì)提折舊嗎？不多說(shuō)了，省得那些所謂以房養(yǎng)房的人提心吊膽。
我周?chē)泻芏噙@樣的朋友。他們剛剛畢業(yè)，在北京安家。由于要結(jié)婚，所以就要買(mǎi)房�？墒且环皱X(qián)沒(méi)有怎么辦呢？只有家里支援。一般的做法是由男方出首付，女方出裝修，相信大家也見(jiàn)得多了。然后小夫妻倆個(gè)開(kāi)始上班，齊心協(xié)力供房子。不過(guò)想想雙方父母，如果不是貪官污吏的話(huà)，老本基本上也都貢獻(xiàn)出來(lái)了。
房子買(mǎi)了，美人在抱，自然是無(wú)比幸福。可是回頭想一想，我著實(shí)為這一類(lèi)的購(gòu)房者捏著一把汗哪。想想就明白了，你今天花爹媽的，明天爹媽就要花你的。醫(yī)療價(jià)格飛漲，教育價(jià)格飛漲，房子價(jià)格飛漲。這哪里是前幾年政府老是在鼓吹的通貨緊縮，分明是通貨膨脹！急著買(mǎi)房子成家的同志們，忘了父母，忘了孩子，忘了一切。房子供完了供孩子，孩子供完了如果還有精力就再供父母，沒(méi)有精力的話(huà)也就任其自生自滅了。如果來(lái)個(gè)開(kāi)刀，動(dòng)什么手術(shù)什么的，估計(jì)下場(chǎng)也沒(méi)那么美好。現(xiàn)在不孝子孫那么多，我想不是他們不知道盡孝，而只是力不能逮而已把。
我想提請(qǐng)現(xiàn)在大多數(shù)年輕人心里面想一想，當(dāng)然，牛人除外，你們到底有沒(méi)有想過(guò)怎么安排自己的生活？你們有沒(méi)有算過(guò)你們到底要掙多少錢(qián)才能滿(mǎn)足你們自己，你們的孩子，你們的父母的醫(yī)療，教育，養(yǎng)老，撫養(yǎng)的最基本費(fèi)用？今天你們透支消費(fèi)，明天你們?cè)趺崔k？依靠政府的養(yǎng)老保險(xiǎn)？自己開(kāi)公司？還是指望中彩票？在問(wèn)題來(lái)的時(shí)候，你們還在供房子，還欠著債，你們?cè)趺崔k？我相信絕大多數(shù)人像都沒(méi)有想過(guò)，更沒(méi)有讓他們?nèi)ハ�。我敢斷言，如果真正做一個(gè)財(cái)務(wù)規(guī)劃的話(huà)，絕大多數(shù)人都會(huì)意識(shí)到買(mǎi)房子到底對(duì)于他們來(lái)說(shuō)有多么的奢侈。