發(fā)布時間：2004-10-22來源：武漢晚報
■ 看房：
房屋所有權(quán)是否真實、完整和可靠。
其一，所有權(quán)人是否與他人共同擁有，房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛，一定要賣方提供“房屋所有權(quán)證”；其二，所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)；其三，所購二手房的建筑面積是否準確無誤，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，所以合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準，其他面積不計在內(nèi)；其四，看房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人。如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系；其五，是否有委托書、公證書。此外還應(yīng)考察頂層隔熱的措施和效果及頂層的防水、防雨措施等，考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。
■ 定價：
二手房買賣最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估，對于經(jīng)驗不足的業(yè)主來說，定價并不是一件輕而易舉的事。而且價格定高了難以找到買主，定低了又會使自己遭受損失。如果房子委托給有資信的中介公司，中介公司的專業(yè)人士可以通過市場比較法、收益法、成本法等方法為客戶的房子做出較為公正的評估。
較為常見的市場比較法要求評估人有豐富的交易經(jīng)驗，能夠熟悉了解市場價格，并能夠根據(jù)房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對大體房價做出微調(diào)，這樣的評估價在買賣交易中就很具有指導作用。
■ 合同：
首先，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)及業(yè)主的承諾，簽合同時，應(yīng)在合同或協(xié)議中標明各方的責任義務(wù)及業(yè)主對客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使糾紛產(chǎn)生，也有據(jù)可查；其次，明確違約責任。在簽訂合同或協(xié)議時，應(yīng)該“先小人，后君子”，詳細規(guī)定違約責任及相關(guān)的違約處理。如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同或協(xié)議中注明；最后，物業(yè)交付。在簽訂合同或協(xié)議時，應(yīng)注明交房時間及交房狀況，應(yīng)當明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰承擔等問題，并且在合同或協(xié)議中注明。
■ 過戶：
辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中最耗時間和精力的一關(guān)。辦理過戶由于涉及一系列的政策法規(guī)，因此手續(xù)十分繁瑣。而普通老百姓由于缺乏房地產(chǎn)交易知識，沒有相關(guān)經(jīng)驗，不了解有關(guān)部門的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，還浪費了寶貴的時間，花費了大量的人力、財力。委托專業(yè)的中介公司辦理房產(chǎn)過戶，可以省時、省力、省心。
■ 付款：
房產(chǎn)交易不像其他商品交易那樣可以“錢貨兩訖”，如何確保交易資金的安全就成了最大問題。二手房交易雙方在簽訂房屋買賣合同，交付部分或全部房款后，才到房產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)登記，審核，過戶等手續(xù)，這樣就形成了一個時間差，容易導致欺詐行為的發(fā)生。如何才能在買賣之間建立實用支撐點，搭建安全的交易平臺？目前可行的方法是：一是在合同中給予明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主；在辦理過戶當天或物業(yè)交驗后，再把剩余的房款支付給業(yè)主，（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；二是通過第三方介入，對買賣進程及房款進行全程監(jiān)控�；蚴峭ㄟ^公證處的房款提存公證；或是委托資信較好的“放心中介”提供房產(chǎn)擔保并辦理過戶手續(xù)，這樣也能達到安全、省心的目的。
■ 交驗：
物業(yè)交驗是買賣交易的最后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業(yè)主也不再對房子負有責任了。驗房的內(nèi)容主要包括物業(yè)是否與合同約定的一致；物業(yè)里的家具等是否已搬空；物業(yè)鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有錢收視費等雜費是否已經(jīng)結(jié)清。
購買二手房需要放眼“量”
購買二手房，不要被表象所迷惑，需要放開眼界，看清表象后面的主要“內(nèi)容”，下面幾句“順口溜”就道出了購買二手房放開眼界的必要性。
別被總價迷惑。某些二手房乍一看上去總價不高、很便宜，但由于居室面積小，每平方米建筑面積單價并不見得低。所以，購房人還要算算單價，再和周邊的一手房做做比較，心里就有數(shù)了。
交通確保順暢。許多二手房地處市中心地區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是以目前的交通狀況，位置好的地方出行未必方便�？旖荨㈨槙车慕煌ㄓ袝r比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。
放眼將來看發(fā)展。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設(shè)施就會修通；也許目前社區(qū)臨近的快速路還要收費，但很可能會在近期內(nèi)取消……這就需要眼光放長遠些才行。
房屋質(zhì)量是關(guān)鍵。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量上千差萬別。未必房齡越短質(zhì)量就越好，相反，某些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質(zhì)量反而較差。
物業(yè)管理最重要。人們常常忽視物業(yè)管理及相關(guān)費用、取暖方式及相關(guān)費用等入住后與自身利益息息相關(guān)的環(huán)節(jié)。要想在購房后的居住中獲得滿意的生活品質(zhì)，良好的物業(yè)管理是必不可少的。
周邊配套要齊全。某些二手房由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套就不夠齊備，綠地面積也有限，但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施是和周圍的住宅小區(qū)共享的，這樣的二手房還是值得購買的。