發(fā)布時(shí)間：2004-10-22來(lái)源：武漢晚報(bào)
■ 看房：
房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠。
其一，所有權(quán)人是否與他人共同擁有，房屋有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛，一定要賣(mài)方提供“房屋所有權(quán)證”；其二，所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)；其三，所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無(wú)誤，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，所以合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)；其四，看房屋所有權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否是同一人。如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系；其五，是否有委托書(shū)、公證書(shū)。此外還應(yīng)考察頂層隔熱的措施和效果及頂層的防水、防雨措施等，考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題。
■ 定價(jià)：
二手房買(mǎi)賣(mài)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的業(yè)主來(lái)說(shuō)，定價(jià)并不是一件輕而易舉的事。而且價(jià)格定高了難以找到買(mǎi)主，定低了又會(huì)使自己遭受損失。如果房子委托給有資信的中介公司，中介公司的專業(yè)人士可以通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法為客戶的房子做出較為公正的評(píng)估。
較為常見(jiàn)的市場(chǎng)比較法要求評(píng)估人有豐富的交易經(jīng)驗(yàn)，能夠熟悉了解市場(chǎng)價(jià)格，并能夠根據(jù)房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對(duì)大體房?jī)r(jià)做出微調(diào)，這樣的評(píng)估價(jià)在買(mǎi)賣(mài)交易中就很具有指導(dǎo)作用。
■ 合同：
首先，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)及業(yè)主的承諾，簽合同時(shí)，應(yīng)在合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對(duì)客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使糾紛產(chǎn)生，也有據(jù)可查；其次，明確違約責(zé)任。在簽訂合同或協(xié)議時(shí)，應(yīng)該“先小人，后君子”，詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任及相關(guān)的違約處理。如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同或協(xié)議中注明；最后，物業(yè)交付。在簽訂合同或協(xié)議時(shí)，應(yīng)注明交房時(shí)間及交房狀況，應(yīng)當(dāng)明確房屋交驗(yàn)時(shí)間是過(guò)戶后還是過(guò)戶前，房屋交驗(yàn)后產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)等問(wèn)題，并且在合同或協(xié)議中注明。
■ 過(guò)戶：
辦理房屋的立契過(guò)戶，是買(mǎi)賣(mài)流程中最耗時(shí)間和精力的一關(guān)。辦理過(guò)戶由于涉及一系列的政策法規(guī)，因此手續(xù)十分繁瑣。而普通老百姓由于缺乏房地產(chǎn)交易知識(shí)，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，不了解有關(guān)部門(mén)的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，還浪費(fèi)了寶貴的時(shí)間，花費(fèi)了大量的人力、財(cái)力。委托專業(yè)的中介公司辦理房產(chǎn)過(guò)戶，可以省時(shí)、省力、省心。
■ 付款：
房產(chǎn)交易不像其他商品交易那樣可以“錢(qián)貨兩訖”，如何確保交易資金的安全就成了最大問(wèn)題。二手房交易雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交付部分或全部房款后，才到房產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)登記，審核，過(guò)戶等手續(xù)，這樣就形成了一個(gè)時(shí)間差，容易導(dǎo)致欺詐行為的發(fā)生。如何才能在買(mǎi)賣(mài)之間建立實(shí)用支撐點(diǎn)，搭建安全的交易平臺(tái)？目前可行的方法是：一是在合同中給予明確約定：在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主；在辦理過(guò)戶當(dāng)天或物業(yè)交驗(yàn)后，再把剩余的房款支付給業(yè)主，（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；二是通過(guò)第三方介入，對(duì)買(mǎi)賣(mài)進(jìn)程及房款進(jìn)行全程監(jiān)控。或是通過(guò)公證處的房款提存公證；或是委托資信較好的“放心中介”提供房產(chǎn)擔(dān)保并辦理過(guò)戶手續(xù)，這樣也能達(dá)到安全、省心的目的。
■ 交驗(yàn)：
物業(yè)交驗(yàn)是買(mǎi)賣(mài)交易的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業(yè)主也不再對(duì)房子負(fù)有責(zé)任了。驗(yàn)房的內(nèi)容主要包括物業(yè)是否與合同約定的一致；物業(yè)里的家具等是否已搬空；物業(yè)鑰匙是否已交付；水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有錢(qián)收視費(fèi)等雜費(fèi)是否已經(jīng)結(jié)清。
購(gòu)買(mǎi)二手房需要放眼“量”
購(gòu)買(mǎi)二手房，不要被表象所迷惑，需要放開(kāi)眼界，看清表象后面的主要“內(nèi)容”，下面幾句“順口溜”就道出了購(gòu)買(mǎi)二手房放開(kāi)眼界的必要性。
別被總價(jià)迷惑。某些二手房乍一看上去總價(jià)不高、很便宜，但由于居室面積小，每平方米建筑面積單價(jià)并不見(jiàn)得低。所以，購(gòu)房人還要算算單價(jià)，再和周邊的一手房做做比較，心里就有數(shù)了。
交通確保順暢。許多二手房地處市中心地區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是以目前的交通狀況，位置好的地方出行未必方便�？旖�、順暢的交通有時(shí)比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。
放眼將來(lái)看發(fā)展。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設(shè)施就會(huì)修通；也許目前社區(qū)臨近的快速路還要收費(fèi)，但很可能會(huì)在近期內(nèi)取消……這就需要眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)些才行。
房屋質(zhì)量是關(guān)鍵。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量上千差萬(wàn)別。未必房齡越短質(zhì)量就越好，相反，某些房子雖然年頭不長(zhǎng)，但由于種種原因，質(zhì)量反而較差。
物業(yè)管理最重要。人們常常忽視物業(yè)管理及相關(guān)費(fèi)用、取暖方式及相關(guān)費(fèi)用等入住后與自身利益息息相關(guān)的環(huán)節(jié)。要想在購(gòu)房后的居住中獲得滿意的生活品質(zhì)，良好的物業(yè)管理是必不可少的。
周邊配套要齊全。某些二手房由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套就不夠齊備，綠地面積也有限，但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施是和周?chē)淖≌^(qū)共享的，這樣的二手房還是值得購(gòu)買(mǎi)的。