最近，房地產(chǎn)泡沫之說再度掀起爭論。
境外媒體及研究機(jī)構(gòu)直指中國房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”，建設(shè)部則專門撰寫報(bào)告反駁此說。
而爭論各方的焦點(diǎn)便是房價。房價是否合理？房價是否虛高？房價是否反映了社會的真實(shí)需求？這些都是爭論的問題。殊不知，房價這個基本指標(biāo)的來源本身就是一個問題。
國家統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，我國房價只是“溫和”地上漲。而在普通百姓看來，房價的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的那十來個百分點(diǎn)。
針對這種落差，中國社會科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹中立指出了問題癥結(jié)所在：關(guān)于房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計(jì)程序存在一些不合理的地方，在原始數(shù)據(jù)的提供上可能會存在人為操縱。
地產(chǎn)商聯(lián)手做局
集體操縱原始數(shù)據(jù)
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方式存在“先天不足”。
尹中立說，我們常規(guī)是從開發(fā)商那里而不是從市場采集數(shù)據(jù)，從而造成數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性與可信度大打折扣。
目前，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)由各省城調(diào)隊(duì)組織實(shí)施，各地方省、市的城調(diào)隊(duì)將數(shù)據(jù)匯總后統(tǒng)一對外發(fā)布�！皢栴}的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就出在各地方省、市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集程序上。”
城調(diào)隊(duì)的初始數(shù)據(jù)主要由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商自行填報(bào)。
尹中立指出，在利益的驅(qū)動下，開發(fā)商都是根據(jù)企業(yè)的需要來填報(bào)。當(dāng)房價上漲較快時，開發(fā)商傾向于低報(bào)銷售價格，因?yàn)樗麄儞?dān)心房價的上漲會導(dǎo)致政府的政策干預(yù)。當(dāng)房地產(chǎn)行情看淡時，開發(fā)商又傾向于報(bào)高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因?yàn)樗麄儞?dān)心房價的下跌會導(dǎo)致消費(fèi)者購房的意愿下降。
而在上周舉行的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人鄭京平也表示：統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)并未從房地產(chǎn)的消費(fèi)和使用方面著眼�！拔覀冎饕菑拈_發(fā)商的角度，就是說從生產(chǎn)方統(tǒng)計(jì)的，也就是房地產(chǎn)開發(fā)商完成的情況�！�
不論房地產(chǎn)行情是好是壞，開發(fā)商自行填報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時，都可能不會“說實(shí)話”。當(dāng)統(tǒng)計(jì)方法的這種“先天不足”被某些開發(fā)商刻意利用時，后果便不堪設(shè)想。
“當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢非常微妙，開發(fā)商聯(lián)手做局已經(jīng)成為公開的秘密，他們利用程序漏洞，集體操縱房地產(chǎn)價格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，應(yīng)該是順理成章的事情�！币辛⑷缡钦f。
上海實(shí)際房價比統(tǒng)計(jì)高出６７％
在實(shí)地調(diào)研中，尹中立發(fā)現(xiàn)，確實(shí)存在實(shí)際情況與公布數(shù)據(jù)背離的情況。
“上海的房地產(chǎn)價格公開數(shù)據(jù)與真實(shí)價格之間就有著驚人的差距。”根據(jù)有關(guān)部門的要求，自今年７月１日起，上海市對所有房地產(chǎn)交易實(shí)行網(wǎng)上登記備案。因此自７月以后，上海的房地產(chǎn)交易價格有了比較可靠的來源。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，上海目前商品房的加權(quán)平均價約在８５００元／平方米左右，然而，上海市對外公布的數(shù)據(jù)是５１３５元／平方米。前者比后者足足高出６７％。
此外，價格走勢的公開數(shù)據(jù)與實(shí)際不相符合。
在上海的調(diào)研中，社科院的專家發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易在六七八三個月明顯清淡，價格不斷走低，但前８個月的公開數(shù)據(jù)卻表明該城市的房地產(chǎn)價格依然是上漲的。在深圳，他發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)囟址康慕灰變r格在不斷下跌，但公開的數(shù)據(jù)卻是：１月到８月上漲了５．３％。
在北京，公開的數(shù)據(jù)顯示，去年的房價數(shù)據(jù)與前年基本持平。尹中立指出，事實(shí)上，去年的大部分住宅區(qū)的價格是在上漲的。北京房地產(chǎn)市場的價格數(shù)據(jù)不漲的原因在于“天通苑”和“回龍觀”兩個大型經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目的落成。這兩個住宅區(qū)的位置比較偏，在五環(huán)路以外，因此價格只有３０００元／平方米左右，得以把整體價格拉低，使得北京去年平均房價數(shù)據(jù)總體上與前年持平。
●原聲回放
同域同質(zhì)考察房價
才能傳遞正確信號
■尹中立
除了在填報(bào)方法上存在問題外，我國房地產(chǎn)價格的計(jì)算在取數(shù)據(jù)的范圍上也有不足，從而對市場和決策部門可能造成誤導(dǎo)。
目前，在進(jìn)行房地產(chǎn)價計(jì)算時，我們一般計(jì)算的是新開樓盤的價格，并不考察二手房市場的交易價格，造成不同時期的價格數(shù)據(jù)在嚴(yán)格意義上并無可比性，同時也不應(yīng)該據(jù)此評判房價是上漲還是下跌。將不同時期的新開樓盤的價格進(jìn)行比較，并不能夠真正反映一個城市和地區(qū)的房地產(chǎn)價格的走勢。
這個觀點(diǎn)可以用具體例子進(jìn)行論證。首先假設(shè)２００２年北京的新開樓盤都在三環(huán)以內(nèi)，平均價格在６０００元／平方米；２００３年的新開樓盤都在五環(huán)以外，平均價格在４０００元／平方米。按照我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)價格計(jì)算方法，得出的結(jié)論將是：２００３年北京的房價比２００２年下降了３３％。實(shí)際上，這只是簡單地比較了五環(huán)外與三環(huán)內(nèi)的房價，而不是相同區(qū)域內(nèi)相同質(zhì)量房產(chǎn)的價格。如果對后者進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果可能是２００３年的房地產(chǎn)價格比２００２年高。
科學(xué)的方式應(yīng)該是，考察同一區(qū)域同質(zhì)的房產(chǎn)價格變化。例如，計(jì)算同樣是在三環(huán)內(nèi)的各樓盤的開盤價、二手房交易價格，如果方法不同，結(jié)果差異會很大。
這種計(jì)算方法上的缺陷會造成嚴(yán)重誤導(dǎo)。對于消費(fèi)者以及投資者來說，他們是根據(jù)市場走勢來決定自己的行為的，如果政府給大家一個錯誤的市場走勢信號，必然會對市場造成誤導(dǎo)。而且，對決策部門也可能造成誤導(dǎo)。
在上海，這種誤導(dǎo)已經(jīng)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。今年５月，國家宏觀調(diào)控政策出臺之后，上海的房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住宅二級市場的交易量明顯萎縮。但有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)卻顯示，房地產(chǎn)價格依然一路上漲。尹博士表示，這就給了市場一個錯誤的信號，致使８月份之后上海房地產(chǎn)市場的交易又開始恢復(fù)上漲勢頭。