發(fā)布時間：2004-11-4來源：中國新聞網(wǎng)
談到房價上漲，就不能不提到房產(chǎn)開發(fā)商們對商品房所做的一系列“銷控”，不能不注意到房地產(chǎn)開發(fā)商在控制房價中所施展的歪念國家和地方政策以行漲價之實的“手腳”。
開發(fā)商歪念的第一個政策是被業(yè)界稱為“土地革命”的“11號文件”，即國土資源部2002年5月9日頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。
隨著社會上一系列因土地問題的腐敗案件浮出水面，全國土地市場的規(guī)范正式進入高層視野。土地轉(zhuǎn)讓實施競買，無疑是促使土地轉(zhuǎn)讓更趨“陽光”的重要舉措，這是中國市場經(jīng)濟發(fā)展當中“三公”原則的應有之義。為此，即國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。但是，各地在執(zhí)行該項文件時，卻都打了不同程度的折扣。
僅就北京市而言，北京市2002年6月出臺的《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定》，為協(xié)議出讓留了4個口子：綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)建設項目、危改項目、高科技項目。這些項目還可以繼續(xù)以協(xié)議的方式出讓土地。北京房地產(chǎn)商以上述4種項目為由，繼續(xù)以協(xié)議方式從政府得到土地，而且圈地的規(guī)模和胃口幾近瘋狂。據(jù)統(tǒng)計，北京房地產(chǎn)商用一年半時間拿的地，相當于之前北京市10年賣地的總和。這些，都是公開報道過的。
然而，這一政策經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)手，卻變成了土地轉(zhuǎn)讓價格上升的原因，并進而宣揚成商品房成本大幅上升的原因。
當然，土地通過競買的方式出讓的確會讓土地成本有所上升，但商品房成本當中，據(jù)有關(guān)專家分析，其中建筑安裝費占到商品房成本的40%左右，除去配套費和其他收費，地價所占份額有限，所以，以地價上漲作為商品房的高額定價的合理性大大值得懷疑，另一方面，目前，房產(chǎn)價格并不象普通商品那樣還得經(jīng)過物價部門的嚴格審計，所以，房價很大程度上是開發(fā)商自己隨心所欲的操控。
開發(fā)商歪念的另一個政策就是國土部71號文。在北京為4號令，即《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》。
今年2月，北京市《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定》(4號令)出臺，封堵了四項協(xié)議出讓土地的渠道。一些土地開發(fā)商利用廣告投入換來的話語權(quán)大喊“土地供量減少”，并以此放出商品房要漲價的口風，并在實際中通過運作實現(xiàn)樓市提價。
實際看來，北京市很多企業(yè)早在4號令前，就已從政府允許的口子儲備了大量協(xié)議出讓土地并已立項，據(jù)北京市國土房管局方面的數(shù)據(jù)，到4號令頒布，北京已協(xié)議出讓和通過規(guī)劃的用地近9000萬平方米，規(guī)劃面積達1.4億平方米。按4號令的規(guī)定，這些土地都能繼續(xù)進行開發(fā)和交易。如此大的土地供量基本上滿足了3年以內(nèi)北京對商品住宅的需求。所以，根本不存在商品住宅用地不夠問題，應該說，4號令會促使商品房用地朝著需求與供給良性結(jié)合的方向發(fā)展，并不能成為商品房應當漲價的必然原因。
此次央行加息，也許會帶來房價的小幅下降，不過，在開發(fā)商那里，是否又會很快找到新的漲價理由？