發(fā)布時(shí)間：2004-11-4來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
不過，無論是上面哪一條，都是與國內(nèi)一些地方的房地產(chǎn)過熱、房地產(chǎn)泡沫高企有關(guān)。因?yàn)�，國�?nèi)儲蓄存款的負(fù)利率自然是與國內(nèi)居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)上漲有關(guān)，而CPI上漲不僅僅和糧食、服務(wù)品價(jià)格上漲有關(guān)，其最為重要的原因是原材料和生產(chǎn)品價(jià)格上漲拉動的結(jié)果。如果把房價(jià)的上漲也計(jì)算在內(nèi)，CPI的上漲肯定不止國家統(tǒng)計(jì)局所公布的幅度了�？梢哉f，房價(jià)上漲的逆向傳導(dǎo)到了生產(chǎn)品、原材料的價(jià)格上漲，然后由生產(chǎn)品傳導(dǎo)到消費(fèi)品、服務(wù)品的價(jià)格上漲。房價(jià)上漲是CPI上升最重要的原因。
而房價(jià)的上漲是住房供求關(guān)系造成的嗎？是居民的有效需求快速增長造成的嗎？是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展嗎？事實(shí)并非如此。隨著國內(nèi)房價(jià)快速上漲，中國的房地產(chǎn)似乎正在步早幾年股市之后塵，正在吹起巨大的泡沫。
國內(nèi)有不少聲音都在大聲叫嚷：看看中國十幾億人的需求，而地球上的土地卻是既定的，特別是大城市的土地更是開發(fā)一塊少一塊。就憑這一點(diǎn)中國房價(jià)上漲20年根本沒有問題了。再加上政府對土地的限制，國內(nèi)房地產(chǎn)豈能有什么泡沫呢？
也正是這樣一鼓噪，不少外國人來了，中小城市的人也來了。人們蜂擁而上，北京、上海等國內(nèi)一些大城市的房價(jià)炒上了天。我香港的朋友、外省的同學(xué)、身邊的同事朋友……就像1999年前后國人蜂擁而入股市一樣，特別是還有不少外國人，大家都加入購房大軍之列�？吹竭@個(gè)光景，房地產(chǎn)開發(fā)公司及地方政府豈能不高興？正是這些利益集團(tuán)說房地產(chǎn)市場發(fā)展正常，沒有泡沫。
我們不必去計(jì)算房價(jià)收入比，也不必統(tǒng)計(jì)住房的空置率，更不要去管住房項(xiàng)目發(fā)展速度。只要去問問大多數(shù)的民眾，北京、上海、杭州等城市的房價(jià)高不高，他們的工資及財(cái)富(甚至于是幾代人的財(cái)富)能夠購買幾平方米的商品房。
有人說，國內(nèi)房價(jià)與香港和日本相比還差得太遠(yuǎn)了。但香港的工資水平也是我們沒法比的。香港大學(xué)教授的月薪是國內(nèi)的十幾倍，但是他們在香港購房都只能買得起一百平方米大小價(jià)格不高的房子。如果國內(nèi)房價(jià)要向香港、日本看齊，那么我們的房子還有誰能夠買得起呢？
這樣一些最基本的常識，是國人沒有看到呢？還是國人就根本不知道？我想應(yīng)該是前者，是一些人或單位在混淆視聽，要讓廣大的民眾來接房地產(chǎn)高價(jià)的最后一棒。央行加息后，不少人都在考慮自己的住房貸款該怎么辦，他們對利率變化、利率風(fēng)險(xiǎn)根本就沒有底。別看近來房地產(chǎn)商的商品房空置率是下降了，但是這種開發(fā)商的商品房空置率已經(jīng)轉(zhuǎn)移到民眾手中去了。就像以往的股市一樣，這些高價(jià)房都讓廣大民眾接著，房地產(chǎn)開發(fā)商們則大獲其利、落袋為安。
有人計(jì)算過，如果僅從加息影響看，加息0.3厘整體房地產(chǎn)公司凈利潤將下降1.16%；如果加息0.45厘，整體房地產(chǎn)公司凈利潤將下降1.74%。而從購房成本看，加息0.3厘，購房成本上漲2.24%；加息0.45厘，購房成本上漲4.15%。央行這次加息的幅度對房地產(chǎn)開發(fā)公司利潤的影響，實(shí)際可能比上述計(jì)算的還要小�！凹酉黾悠髽I(yè)的開發(fā)成本”其實(shí)是一個(gè)煙幕彈，房地產(chǎn)開發(fā)可能借這個(gè)煙幕彈來抬高房價(jià)。因?yàn)�，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利的行業(yè)，加息0.27厘對其成本的影響完全可以忽略不計(jì)。但對購房者來說，情況就不一樣了。
對于購房者又可以分為三大類型。一類是購房自住者，一類購房的投資者，一類是徘徊在這兩者之間購房者。在加息幅度不高時(shí)，加息對這三類購房者都會有多少影響。就如有人計(jì)算過的，加息0.27厘，每月購房成本僅增加百把元沒有關(guān)系。但從長期看，情況則不同了。央行這次加息引起廣大民眾強(qiáng)烈的關(guān)注，增加了國內(nèi)民眾對金融市場與利率的風(fēng)險(xiǎn)意識。可以說，目前的房地產(chǎn)熱，特別是一些大中城市房地產(chǎn)熱都是與民眾的利率風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱有關(guān)。近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸成長幾十倍，目前個(gè)人住房貸款已近2萬億，有80%以上的民眾根本就沒有考慮利息風(fēng)險(xiǎn)，以傳統(tǒng)的定勢思維認(rèn)為他們購房時(shí)利率是不變動的。購房時(shí)，房地產(chǎn)商以最低利率平均數(shù)告訴購房者每月要還貸款多少，不少人一看這個(gè)數(shù)覺得自己有能力來支付還貸，因此也就輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場。如果開發(fā)商及銀行把利率風(fēng)險(xiǎn)(以利率為10%復(fù)利計(jì)算，8年本金與利率要增加一倍)告訴民眾，讓他們把這些風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，情況也許就完全不同了。
最近，有研究表明，目前上海個(gè)人負(fù)債率高達(dá)155%，北京個(gè)人負(fù)債率達(dá)122%，這些都與民眾對利率風(fēng)險(xiǎn)不清楚有關(guān)。而這次央行加息，民眾對此極大的關(guān)注就表明了他們開始意識到這種利率風(fēng)險(xiǎn)。特別是對于那些潛在的想進(jìn)入房地產(chǎn)市場的民眾來說，不僅購房時(shí)要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，更重要是要考慮今后利率趨勢，關(guān)注這種利率趨勢對其購房之影響。
購房者一旦把利率風(fēng)險(xiǎn)考慮在自己購房中，那么其影響一定會是較大的。因?yàn)�，盡管這次央行加息幅度很小，但它已經(jīng)表明政府在宏觀政策方式上的巨大轉(zhuǎn)變，即由以往宏觀調(diào)控行政的方式改變?yōu)槭袌龌姆绞健Ｍ瑫r(shí)，這次加息也向利率市場化邁出了重要一步。無論是從這次利息調(diào)整的本身來看，還是這次加息后市場利率變化趨勢來看都清楚表明了這一點(diǎn)。前者差異性地調(diào)整了不同期限利息水平，后者放開了存貸款利率的浮動區(qū)間。這些都是國內(nèi)利率市場化重要舉措。
由于以往利率是管制下的利率，而且以往管制下的利率不是隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長不斷上升，而是處于下降通道上、處于最低水平�？梢哉f，無論是宏觀調(diào)控的市場化還是國內(nèi)利率市場化及國際利率進(jìn)入上升的周期，國內(nèi)利率必然會由下降的通道轉(zhuǎn)變?yōu)樯仙闹芷凇?
對于購房自住者來說，利率水平進(jìn)入上升的通道一定會增加其生活之成本，擠出其他方面的需求。對于大多數(shù)徘徊在投資與消費(fèi)之間的購房者來說，隨著利息不斷的攀升，房價(jià)一定會下跌，這不僅會造成個(gè)人想保值的資產(chǎn)貶值，而且會使貸款抵押品貶值而形成銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。
對于那些已經(jīng)入市場的購房投資者來說，他們多以賺取房產(chǎn)買賣價(jià)差為主，如果利息調(diào)整，不僅增加他們供樓還貸的成本，也會因加息預(yù)期具有很大不確定性而讓自己手中房子成了燙山芋，隨時(shí)都可能變現(xiàn)了結(jié)。當(dāng)大家都不約而同都這樣做時(shí)，房價(jià)必然下跌。
可以說，這次央行加息，影響最大可能是對潛在購房者的影響。因?yàn)�，一旦利率進(jìn)入上升周期，對于10年、20年甚至30年的房貸來說，利息上升更是必然。那么潛在購房者一定考慮這種利率風(fēng)險(xiǎn)，一方面他們有可能盡量延遲進(jìn)入購房的時(shí)間，另一方面當(dāng)他們進(jìn)入購房時(shí)，也會考慮利率風(fēng)險(xiǎn)。購房需求在短期內(nèi)一定會下降，房地產(chǎn)泡沫也就會漸漸地消解。
總之，這次央行加息是針對國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫而來，如果央行能夠逐漸讓國內(nèi)利率市場化，讓市場的利率逐漸進(jìn)入一個(gè)上升周期，那么已經(jīng)形成的國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫可能會在這個(gè)過程中逐漸消解，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也能夠真正走上健康發(fā)展之軌道。