賣(mài)方市場(chǎng)下，加息擠壓房地產(chǎn)泡沫勝算幾何
發(fā)布時(shí)間：2004-11-8來(lái)源：財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)
目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于賣(mài)方市場(chǎng)，買(mǎi)房者沒(méi)有實(shí)力與賣(mài)方進(jìn)行價(jià)格談判，開(kāi)發(fā)商根據(jù)成本定價(jià)法進(jìn)行定價(jià)的現(xiàn)實(shí)，使得開(kāi)發(fā)商的融資成本實(shí)際上還是要消費(fèi)者來(lái)消化□本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者齊心一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，以往的中國(guó)儲(chǔ)蓄者總是希望銀行的利率越高越好，因?yàn)槟菚r(shí)他們的家庭資產(chǎn)中很少有銀行負(fù)債。美國(guó)人恰恰相反，他們非常不希望加息，因?yàn)樗麄兞?xí)慣于貸款消費(fèi)，加息就意味著他們的收入中交給銀行的會(huì)更多。
中國(guó)人在１０月２９日終于迎來(lái)了９年以來(lái)的第一次加息，而這時(shí)候，越來(lái)越多的城市居民成為了住房貸款人。
這次加息適逢近期“房地產(chǎn)泡沫論”甚囂塵上。
此前，一直認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)市場(chǎng)“挾持”的中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，利率沒(méi)有上調(diào)，導(dǎo)致存款儲(chǔ)蓄收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)市場(chǎng)收益率。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。
來(lái)自摩根士丹利的亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠放言，房地產(chǎn)業(yè)離“最后算賬”的日子越來(lái)越近了，僅僅是幾個(gè)月，而不是一年，中國(guó)地產(chǎn)泡沫即將破裂。謝國(guó)忠指出，中國(guó)拒絕提高利率的做法刺激每一個(gè)潛在的投機(jī)者加入到房地產(chǎn)投資。目前上海、杭州房?jī)r(jià)增幅超過(guò)１０％，大量外地資本流入當(dāng)?shù)�，炒樓花、炒房�?hào)現(xiàn)象嚴(yán)重。
正如觀(guān)察人士所說(shuō)的“現(xiàn)在世界上哪個(gè)國(guó)家通過(guò)加息就真的能放緩經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)”？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，通過(guò)加息就能真正抑制住快速上漲的房?jī)r(jià)嗎？
事實(shí)上，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于賣(mài)方市場(chǎng)，買(mǎi)房者沒(méi)有實(shí)力與賣(mài)方進(jìn)行價(jià)格談判，開(kāi)發(fā)商根據(jù)成本定價(jià)法進(jìn)行定價(jià)。由于土地轉(zhuǎn)讓由過(guò)去的協(xié)議出讓變成“招拍掛”方式，土地價(jià)格飛漲；同時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惜貸，無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)商的融資成本。加息后的成本增長(zhǎng)實(shí)際上還是要消費(fèi)者來(lái)消化，而最后，這些虛高的房?jī)r(jià)還都由購(gòu)房者來(lái)埋單。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，宏觀(guān)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響未必表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下降，也可表現(xiàn)為房地產(chǎn)供、需增幅都有所回落。
因此，加息能在多大程度上化解房地產(chǎn)泡沫還有待觀(guān)察。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次利率上調(diào)不會(huì)對(duì)中低檔物業(yè)，包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生太大影響，價(jià)格還會(huì)穩(wěn)步上升；但是會(huì)影響投資者投資高檔物業(yè)。從地域上來(lái)看，升息將對(duì)長(zhǎng)江以南的房地產(chǎn)業(yè)影響較大，抑制某些地區(qū)投資過(guò)熱行為，控制已經(jīng)出現(xiàn)的泡沫。
同時(shí)，升息會(huì)使一些購(gòu)房者持幣觀(guān)望，但不會(huì)動(dòng)搖市場(chǎng)的主流客戶(hù)，對(duì)需求的抑制作用較小。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)成本增加可能迫使他們考慮加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)期；居民購(gòu)買(mǎi)力下降引起的價(jià)格下跌，可能使得企業(yè)減少盈利甚至虧損，此外，還會(huì)增加土地儲(chǔ)備的成本和風(fēng)險(xiǎn)。因此，在下階段開(kāi)發(fā)商更要精打細(xì)算起來(lái)，安排好各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間，調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)漸次進(jìn)行，以保持一個(gè)較充裕的現(xiàn)金流。特別是資金鏈繃得很緊的開(kāi)發(fā)商更要小心謹(jǐn)慎。同時(shí)，已經(jīng)拿到土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商也要拓寬融資渠道，規(guī)避融資不暢給企業(yè)帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
�。樱希龋现袊�(guó)有限公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁潘石屹稱(chēng)：“加息我們歡迎，２％的影響是一個(gè)非常小的影響。”他說(shuō)，央行這次出臺(tái)的政策，提高了０．２７％的基準(zhǔn)利率，放寬了貸款的幅度和下調(diào)存款的幅度，這些都是利用市場(chǎng)手段去調(diào)控經(jīng)濟(jì)，也是用市場(chǎng)的手段去管理商業(yè)銀行。