城市經適房不宜過多 商品房經適房之比是6∶2
發(fā)布時間：2004-11-16來源：華西都市報
建設部政研官員提出：商品房與經濟適用房之比應是6∶2
房產峰會·觀點
經濟適用房多了，房價感冒低溫，房產市場受不了；經濟適用房少了，房價發(fā)燒高漲，普通百姓受不了。房產市場上的經濟適用房究竟要多大比例，才能既讓百姓滿意又讓房市高興？
昨日，建設部政策研究中心住宅與房地產業(yè)研究處處長趙路興提出了自己的“樓市黃金分割比例”：商品房與經濟適用房之比應是6∶2，房市上應有20％的房子是帶有政策保障性質的經濟適用房。
國家官員：6∶2充分考慮了供需雙方利益
趙路興提出的“樓市黃金分割比例”是：為進一步完善住房保障供應體系，應逐步形成由商品房，經濟適用房(可租可售)及廉價住房3個層次構成的完整的住房供應體系。從住房供應體系中各供應方式的比例看，就全國總體水平而言，原則上應為商品住房占60%，住房保障的比例為40%(經濟適用住房占20%，可支付租賃住房占15％，廉租住房占5%)。
趙路興認為自己的“6∶2觀點”考慮了市場供需雙方利益平衡。經濟適用房是政策性的保障住房，介于完全市場化的普通商品住房和保障性的廉價住房之間，適應中低收入階層的住房需求，房價明顯低于商品住房。經濟適用房在市場上的地位只能是補充，原則上不能進行流通，供應范圍和規(guī)模要以不干擾市場的正常運行為原則，因此經濟適用住房的保障面應控制在20%左右。
趙路興還補充說，各城市確定本地具體的供應結構的比例應因地制宜。
成都官員：
建好經濟適用房作好政策準備
作為國家部委官員，趙路興也許不知道成都如今面對經濟適用房時的矛盾心理。10多天前，成都市房管局舉行了官方的全市房地產市場形勢分析座談會。房管局負責人明確表示：政府正在開足馬力修建“面向社會公開發(fā)售”的經濟適用房，這是政府引導和平抑商品房市場價格的重要手段。但沒有政府官員明確表態(tài)：經濟適用房修好了，拿多少套出來賣給市民？政府方面的說法是：115萬平方米的經濟適用房“待建成后根據市場形勢適時適量推出，達到緩解供給壓力，平抑房價的目的”。
成都有官員在會上是這樣解釋的：究竟放多少經濟適用房，這要看到時的市場形勢而定。如果政府把這115萬平方米的經濟適用房都扔到房產市場上去，成都房價肯定降了，但成都房市也基本完了。所以，政府要在最大限度尊重市場規(guī)律、允許市場手段自我調節(jié)的同時，做好了政策準備。一旦成都房市進入失去理智的時候，政府一定出手銷售經濟適用房。
成都副市長：
經濟適用房不是房市的主流
今年8月初，成都一位副市長接受采訪時說，今年前所未有地提出大量經濟適用房建設計劃，最主要的原因是成都今年商品房與經濟適用房的價差已到了市政府不得不關注的層面，“商品房價迅速攀升的結果，必然是本地的弱勢群體吃虧”。
在看到經濟適用房對弱勢群體的作用時，這位副市長認為，經濟適用房是雙軌制下的產物，不是主流。
成都目前的經濟適用房按地域和結構不同分為5類價區(qū)，最便宜的980元/平方米，最貴的2600元/平方米。但這位副市長認為“五類價區(qū)”非常不合理。他說，經濟適用房的價格應與市場掛鉤，理由很簡單：一是老百姓的年人均收入在增長變化；二是買經濟適用房不是說購買者沒錢，只是收入沒有達到一個標準。
讓百姓不為房愁這些辦法可借鑒
房產峰會·論劍
昨日下午，在中國“房地產市場發(fā)展暨住房保障政策高層論壇”上，北京、天津、上海、成都、鄭州、武漢、南通等7城市切磋交流了各自城市住房保障的經驗。這是我國各大城市第一次以房產峰會的形式互相借鑒各自在經濟適用房等住房保障領域的經驗。
成都：經濟適用房投入不放松
成都從去年開始在經濟適用房開發(fā)項目和用地方式上提出“鎖定房價、拍賣地價”的項目拍賣招標方式。除按8項成本加上3%以內的利潤確定經濟適用房銷售價格的方法外，成都還提出了“比周邊同類商品住房價格平均低15-20%”的原則確定經濟適用房價格。
北京：對經濟適用房進行控制
2001年起，北京對經濟適用房戶型面積進行了控制。2001年以來新批準的經濟適用房項目，80％的戶型控制在單套面積100平方米以下。2003年規(guī)定今后新批準項目戶型面積控制在80平方米左右的中小戶型，單套總價款控制在32萬元以下。
上海：配套商品房可租可買
上海采取租售并舉方法，凡符合條件的供應對象，可根據自己實際情況結合公積金配套使用、購房貸款貼息等優(yōu)惠政策，選擇購買一次自住配套商品房或享受租賃一處自住住房。
天津：政府出錢建好解困房
天津的主要經驗是：由政府投資，興建解困房；進行危陋平房改造；全面實施安居工程；推出經濟適用房政策，加快經濟適用房建設；推行社會集資和合作建房；建設廉租住房，公產房實施租金減免政策；金融機構給以融資保障。
鄭州：經濟適用房占房市20％
1995年被納入國家經濟適用房(安居工程)建設計劃試點城市后，鄭州每年制訂年度建設計劃，對質量、進度、安全、文明施工等進行及時的協(xié)調，歷年已竣工工程合格率為100%，優(yōu)良率達到30%以上。目前經濟適用房建設占住房建設總量的比例保持在10-20%左右。
南通：每年3000萬元進行補貼
2003年起，南通市財政每年安排3000萬元資金，對市區(qū)1500戶左右中低收入居民家庭給予經濟適用房貨幣補貼。制定房屋拆遷最低補償總額保障標準，收購儲備公有平房及小套型二手房，安置被拆遷的特困家庭。
武漢：經濟適用房利潤限定3％
武漢經濟適用房政策運作具有如下特點：控制售房對象；限定售房價格，經濟適用房利潤限定在建設成本的3%，比商品房便宜15%左右；實行政策扶持，住房公積金最高額度可達房價的70%；以兩室一廳房型為主，適當安排大戶型；重視建房質量，建設經濟房小區(qū)；實行總量控制，經濟適用房建設規(guī)�？刂圃谌凶≌偭康�15%左右。
讓無房者有房還是讓房升值？
著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮博士談房產
房產峰會·訪談
政府有義務幫百姓有房住
問：有些地方政府似乎一直在“讓無房者有房，還是讓有房者的房子更值錢”這兩者之間搖擺，你如何看待？
陳：“解決老百姓有房子住”和“解決老百姓有房子這種資產”這兩個概念要分開。任何社會，政府都承擔著一個責任，那就是最終讓沒有房子的人有房子住。再往上，到了全面小康社會了，老百姓除了銀行有存款，還要有心里更加踏實的東西就是房子。這是生活水平提高、社會發(fā)展的很正常需求。政府在這方面有義務幫助老百姓。
成都應加快城市化建設
問：現在有城里人說，政府推進農民進城使得城市房價攀升，該讓農民就呆在鄉(xiāng)下。
陳：這實際上不是房地產問題，而是城市化問題。實際上，全國的房地產也是城市化的一個有機組成部分。成都城區(qū)人口是280萬，四川有8000多萬的人口。作為一個人口大省，四川的省會城鎮(zhèn)居民的容納人數和這個省的總人口數是不相稱的，它迫切需要推進自己的城市化。作為省會，成都應在城市化建設和農村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉移過程中有所建樹。不然的話，面臨的就不是成都市如何建設的問題，而是我們全省城市和鄉(xiāng)村如何協(xié)調發(fā)展的問題，以及我們在奔小康的過程中，老百姓能否分享城市化的好處問題。
成都房產需求來自全國
問：但是，普通市民對現在高高在上的房價很害怕��！最后大家都買不起房子。
陳：我們不要談房屋價格。當前你得一場感冒和你將來考不考得上清華大學并不是一回事。對成都房產的需求并不僅指四川人或成都人，新疆、西藏等很多人也希望在天府之國有一個將來的安身立足之處，這種要求是非常合理的，因為你本身也擔負著區(qū)域經濟里這樣一個供給任務，這對成都市的經濟發(fā)展也是有利無害的。但是，一般來說，我們的供給需求對比就不是解決我們一般老百姓的住房，四川有8000多萬人口，這個城鎮(zhèn)化過程并不是僅給成都市區(qū)或成都轄區(qū)1000多萬人口預備的城市化，是面對四川8000多萬人口的城市化，以及面向全國各地更多地方希望向更好的居住條件流動的這些人推進的城市化。
城鄉(xiāng)結合部應加快城市化
問：現在有人認為，舊城改造造成了大量被動購房需求，客觀上使供求關系失調。
陳：城鎮(zhèn)化發(fā)展以及房地產發(fā)展過程中，城鄉(xiāng)結合部是矛盾最突出的地方。實現城鎮(zhèn)化，讓更多老百姓搬進城里住，改善居民住房條件，核心問題不在于老城區(qū)怎么改造。雖然這個問題很尖銳，但這還不是最主要的，換句話說就是哪怕把成都舊城都拆遷改造了，也依舊不能解決四川和全國老百姓對成都的住房需求。所以，關鍵的問題還是城鄉(xiāng)結合部怎么樣實現城市化、城鎮(zhèn)化的問題。郫縣是這個突出矛盾中一個具有典型意義的地方，在這個地方開這個會議，我們是希望成都的經驗包括全國各地的意見，對形成相應的政策有所借鑒。
房價上漲別輕易喊“狼來了”
房產峰會·言論
在昨日舉行的“中國房地產市場發(fā)展暨住房保障政策高層論壇”上，著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮博士，就當前國內房價問題表達了自己的見解。
我要讓大家失望了，別指望我對房價高、低、漲、落作評論，因為這不是我今天想講的，也不是我所擅長的。要談房價問題，我們有100種方法來交流，但都存在誤差。
我們注意到今天有一條訊息是確切的：前3個月的房價和去年同期相比上漲了13%。這是一個事實。大家注意到汽車市場，媒體也在炒作，而且汽車市場是價格大戰(zhàn)，人們確實有依據說，每一種車型的價格和去年相比都在下跌，如果我告訴你今年平均每輛車的售價和去年相比是上漲了，你說有這種可能性沒有？
諸位贊成我這種假設的可能沒有。也就是說我們感覺的市場價格，所用的指標可能不是同一個。感覺并不準確。我們假定去年車市上有奧拓、桑塔納、帕薩特、奧迪等不同檔次的車，假定不同檔次的車今年和去年相比都是降價，但是去年賣掉的100輛車里，有7成的人買的是奧拓；今年賣掉的200輛車，有7成人買的是奧迪。即使你說今年每一種車型的價格都是比去年降低，但今年平均每輛車的售價比去年也是上漲。
我們現在所說的房價是平均每平方米的價格，但是大家說汽車市場上的價格是每種車型的價格，并沒有說平均每輛車的價格，對不對？大家在不同的市場用的是不同的指標。
這實際上給了我們很清楚的一個概念。在座的很多是開發(fā)商，你去年開發(fā)的項目和前年相比、去年開發(fā)的項目和今年相比，在容積率上、在綠化上、在公用設施上、在保溫材料上是一樣的嗎？不一樣。老百姓的每平方米的市場房價不反映他買到的房子是什么樣的小區(qū)，是多少的容積率。不同容積率的房價能一樣嗎？老百姓手中的房子在結構上是不是在逐步升級中呢？
我們不否認同一地段同一樣子的房子的房價可能與去年相比是上升了，這點和汽車市場上是不一樣的。但是今年的13％里有若干個百分點是結構變動造成的。