發(fā)布時間：2004-11-18來源：中青在線
陽光下的陰謀
大約從1999年開始，以深圳為代表的中國樓市開始“陽光明媚”，消費者似乎突然沐浴在“陽光”之中，許多房地產老板不約而同地把自己的項目取名為“陽光××”。
地產開發(fā)商不但有建造居所的功能，似乎還有向市民播撒陽光的魔力。房地產市場果真有如此陽光嗎？事實是，“黑夜有多黑，我就有多黑”。筆者作為一個多年涉足深圳及國內房地產市場研究和咨詢的半個“圈內”人，今天終于想與消費者說一說在那些高樓大廈下的“陰影”和陽光綠地上的“陰謀”。之所以有這個勇氣，不過是想找個機會幫中小投資者說幾句真話，說到底也是出于一個專業(yè)人士起碼的良知與道德。
自1997年以后，從各地消費者投訴和法院經濟案件看，房地產消費者投訴幾乎占據(jù)一半以上，且有不斷上升趨勢。當然，我們看到的市場如面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、延遲交樓、拖延辦證、反租騙局、零風險投資等消費者和小業(yè)主吃虧上當?shù)氖拢M管殘忍(多數(shù)人是用一生的積蓄來買房子甚至負債來置業(yè))，但只能算是小騙而已。大、中騙子更多是騙政府、騙銀行。
可以用很少的定金(甚至不用錢)，就可取得優(yōu)惠的協(xié)議地價，剩下的地價款先欠著，從而一轉眼就成了“地主”，并開始融資、合作和賣樓花。
空手道
地產界的“英雄”大多是“空手道”的高手。我們可以簡單分析一下他們行騙的套路。
一般人都知道，進入房地產開發(fā)行業(yè)，首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源，而這些前提條件，地產界的大騙子根本不屑一顧，他們可以用很少的定金(甚至不用錢)，就可取得優(yōu)惠的協(xié)議地價，剩下的地價款先欠著，從而一轉眼就成了地主，并開始融資、合作和賣樓花。盡管房地產法規(guī)上對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的規(guī)定，但他們自有辦法順利地通過各種關節(jié)。
中國的農民多，于是建筑公司多，在生存法則下，建筑商墊資開發(fā)便成了公開的秘密。筆者的一位房地產老板朋友曾得意地告訴我，你以為蓋房子要花錢嗎？對我來說融資從建筑商開始，他們不但要先幫我把樓蓋到封頂，還要交我?guī)装偃f的保證金。就這樣他們哭著喊著都要跟我合作。于是一塊地很快就成了一個大坑。
規(guī)劃設計單位在競爭壓力下，在收到一點“出場費”后，便拿出來一個個“港式”、“英式”或“美式”的設計方案。
通常銀行的項目開發(fā)貸款可解燃眉之急，可先用于發(fā)工資、做設計、交房租等等，或應付一下眼前的債務。腳手架搭起來后，所謂賣“樓花”或眼下時髦的“內部認購”(一般政府規(guī)定賣樓需拿“預售許可證”，而沒有這個證明時，“內部認購”可先回避一下這個問題)工作便開始了。
這時候市場上的大小媒體、寫手、廣告精英、地產經紀老手等早已迫不急待。如炒作得手，白花花的銀子就已經進各自的腰包了。政府的地價可以慢慢還，所有債務都可以慢慢來了。
然而，隨著買方市場的到來，賣樓也非易事。一旦失手，也很麻煩。大騙子們自有高招，還是銀行的錢好騙。眼下國家不是鼓勵購房按揭嗎，市場上沒人買，我可以自己買，發(fā)動員工買，找一堆身份證填進合同不就OK了，反正銀行也不知道，誰是張三、李四和王二麻子。
目前，國內銀行的房地產按揭成數(shù)至少有7成，這樣，按合同70%的資金就可以收回了。萬一沒錢還貸，也沒錢“供樓”，就來個“釜底抽薪”，索性讓銀行當一回“房東”吧，這樣給法院也可帶來可觀的生意。
這種“關聯(lián)交易”和“假按揭”還有一個好處，就是可以填高成交價格，1萬元／平方米的商鋪可填成2萬元、3萬元(完全看膽量)，4000元／平方米的住宅可以填成5000元／平方米、6000元／平方米，因為銀行通常對一手樓的價格不需評估(即使要評估也有大把“評估師”來)，所以弄不好170%的資金都能“套”回來。如果還有剩余的房子，可以折算為施工隊的房款、報紙所欠的廣告費、設計公司的設計費，策劃家的策劃費……。于是一個流程完成了。“英雄”們可以去做報告了。
膽子不夠大騙術不夠高的“中騙”往往只能騙騙同行和小業(yè)主。拿到“空頭”的項目，就可以找人“合作合作”了，在“考察”了一批批被地產神話激動得摩拳擦掌的“意向”單位后，他們最終選擇了一兩個既有“實力”又“沒經驗”的投資人做合作伙伴。
由于深圳等城市的國土部門規(guī)定“合作建房”(指一方出地，一方出資)需經審批，而目前又明令停止審批，于是乎許多真正的投資人都成了“黑戶”，成了砧板上的肉。我今天要補多少多少地價，投資人被割上一刀；我今天要去政府改變用地功能、調高容積率，割上兩刀；我要去政府提前拿《投資許可證》、《規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《預售許可證》，割上三刀；工程隊來要錢了，再割一刀；法院送傳票來了，也要割一刀……。
許多與“土地方”合作的投資人曾淚流滿面地對筆者說：“現(xiàn)在，我終于知道什么是房地產了�！碑斎唬绻贤灥貌缓�，情況也會倒過來，“投資人”騙“地主”的例子也不少，原理一樣。
至于小業(yè)主，那就太好騙了，連小騙子也駕輕就熟。中國人在長期的公有制的熏陶下，當市場經濟的大門敞開后，似乎比哪個國家的人都熱衷于投資，更何況是實實在在的不動產。正如我一個在深圳投資房地產而深度套牢的朋友的一句悔言：“嗨，真不該聽我爺爺?shù)模谖覀儍簳r就教導，你們以后發(fā)達了買地買房肯定沒錯”。這是騙子的群眾基礎。
買房子的人當然不帶尺子，也不懂“得房率”是怎么計算出來的，騙子們想，如果在每人身手黑他1平方米，一個項目加起來也是個好大的數(shù)；
小業(yè)主當然不是學材料和搞建筑的，所以買的都是美國、意大利和香港的原裝進口門窗、涂料和大理石；地價是可以先“欠”著政府的，買房的哪里知道，不交完地價也可以賣房子，于是房產證一拖再拖；
買家有多少人了解變來變去的土地規(guī)劃(也沒法了解)，于是窗前的“海景”幾年后就消逝了，或者第二年立交橋就架上了樓頂；
你去告吧，騙子們說，我是“發(fā)展商”，我怕誰？你們是一盤散沙，胳膊還想擰大腿？
有沒有輸家呢？只有一個，那就是廣大的中小業(yè)主，他們不但買房子、買環(huán)境，也買了這部高價的“多贏”機器
贏家和輸家
近幾年，“雙贏”一詞在商界十分時髦，現(xiàn)在是新經濟時代，經濟全球化、一體化的時代，是合作時代，而合作雙方都應該有利可圖才行，用一句通俗的廣東話，應該是“做生意嘛，你賺你的，我賺我的”。這恐怕就是所謂“雙贏”吧。筆者認為，在所有的行業(yè)中，可能房地產發(fā)展商最懂雙贏，甚至是多贏。因此，他們也最具號召力，因為所有服務商都愿意圍著房地產商轉，以求雙贏機會�，F(xiàn)在，我們來研究一下“大、中、小騙子”行騙的傳導機制——雙贏機器吧。
一種游戲要能玩下去，參與者就必須有利可圖或有良好的預期。所以房地產價格的曲線必須像股市里的“莊股”那樣，應“穩(wěn)定”上升，這樣才能吸引場外的投資。也就是股市中說的“拉高出貨”吧，這樣才有暴利可圖，于是作為大眾獲取信息的傳媒，就起著關鍵性的作用。媒體，尤其是報紙顯得十分關鍵。
據(jù)統(tǒng)計，目前中國的幾大城市的地方報紙廣告收入高達數(shù)億，其中一半以上來自于地產商
中國的房地產已進入“品牌”時代，發(fā)展商的榮譽感比誰都強。筆者曾在一個“明星樓盤”的售樓中心看到13個大大小小的獎杯和獎牌，不但有部優(yōu)、國優(yōu)還有國際獎。
房地產“記者”也成了搶手貨，個個是造市的天才。一個項目如果“開盤”(上市)效果不好，而為了激發(fā)人氣，在“房記”們的筆下會被報道成：“××樓盤開盤第一周狂銷200套”，或“××樓盤風暴，今日登陸我市，再掀樓市狂飚，首期內部認購的200個單位，當天被搶購一空”。當然，這些故事往往配有感人的圖片。
“有錢能使鬼推磨”、“瘦死的駱駝比馬大”，發(fā)展商需要的不止是雙贏，而是多贏。
發(fā)展商說：設計大師們，如果你有比今年法國更時髦的設計方案，我就給你干；職業(yè)吹鼓手們，能不能把稻草說成金條，寫吧，我是“明星”，我們只會制造“明星樓盤”，5000大洋一篇；
廣告人，畫吧說吧，我們的樓比畫的說的更美，陽光有多好，我就有多好；
地產代理人和策劃大師們，還有沒有更新的“概念”可以包裝？什么智能、生態(tài)、綠色、教育、現(xiàn)代、國際，這些概念已不好用了，還有沒有附加值可以挖掘？否則扣你們錢。
萬一人氣還不夠怎么辦？那我們公司的員工包括建筑工人都統(tǒng)統(tǒng)去扮演買家角色，針對中國消費者的羊群效應，我們的“開盤”需要的人越多越好，每個人可以發(fā)50元一天的補貼。
這就是騙子們創(chuàng)造的雙贏和多贏機器，它制造了一個又一個的地產神話，銷售了一個又一個的“莊盤”。
有沒有輸家呢？只有一個，那就是廣大的中小業(yè)主，他們不但買房子、買環(huán)境，也買了這部高價的“多贏”機器。
騙子們還有數(shù)不清的促銷之術，他們精通心理學，所以定的價叫“起價”，一個均價每平方米6000元的住宅樓，可能“起價”是每平方米3988元，但是從來沒人買到過那套房；他們大方得送你全套進口高級裝修和家電價值總計20萬元，但假如你不要他送時，他只能給你退5萬元；他們也很強調服務品牌總是請“××國際知名物業(yè)公司”擔綱管家，但實際上是他老婆的公司一手操辦，只不過是掛羊頭賣狗肉而已；他們也會用法律來捍衛(wèi)自己的權利，明明是晚交了一年樓，但他們總能開出證明，系由“不可抗力因素”造成工期拖延，故不需承擔責任；他們更是比爾.蓋茨，所有的樓都是數(shù)碼社區(qū)、智能大廈；許多地產銷售高手可以日進千金，如果你特別看中了哪個單位的話，他肯定說昨天剛被人定走了，當然如果你給他錢，他肯定可以圓你的夢……
由于房地產的學問如此之深，于是傳經送寶的人也大受歡迎，近一兩年“房地產經營秘訣”之類的書可以裝一大筐，筆者有一位老鄉(xiāng)，原在內地寫詩，來深圳后當起了房地產策劃人。筆者最近還看到一本叫“XX詭計”的大部頭，該書特設了“總策劃”的頭銜，據(jù)說是一個幾乎不會寫字的高中肄業(yè)生(可能他也想打入地產“策劃”業(yè))。
從房地產投資理論的角度看，房價和收入的比例應在3-6：1之間可能是適當?shù)�，租金回報至少應高于同期的銀行利息，才有投資價值
中國地產：價值幾何
不動產市場是一個獨特而又復雜的商品市場。除了市場供求關系外，土地政策、住房政策、產權結構、城市規(guī)劃及廣泛的經濟人口因素都影響著市場價格。以深圳為例，從1994年后，人口激增和市場短缺造成的高房價，一直呈下滑趨勢，如果從二手轉讓市場和租金的價格來看，深圳存量商品樓的轉讓價格和租金的賬面值已跌去將近一半，而另一方面，深圳的房地產卻始終豪氣沖天，價格居高不下。房地產的大“秀”場可謂千姿百態(tài)，如“會展秀”、“網(wǎng)絡秀”、“演講秀”、“樣板秀”、“聯(lián)盟秀”、“廣告秀”、“文章秀”等等不一而足。這是中國地產市場絕妙的一幕。
蛇年剛至，深圳的各大報刊以顯著的廣告板的位置登出了某香港地產代理機構的一篇所謂最新樓市報告，稱深圳等廣東城市的“中高檔住宅”將在年內再漲6%，在去年某調研機構竟發(fā)布了一個“重大研究成果”，稱未來5年內會有百萬港人在深圳和內地置業(yè)，一些媒體也爭相報導，似乎20年后香港將變成一座空城(香港目前有600多萬人)，中國樓價要直逼香港(目前深圳和香港的房價比大致為1：8)。房價一定還會漲，特別是豪宅，快來買吧！
許多朋友經常問我何時該買房？買哪里的房？買什么樣的房？弄得筆者總是難以應對。畢竟房地產市場太復雜。首先，住房是生活必須品，你不買就得租，當投資價值不高而你經濟又不寬裕時，選擇租自然更好。其次房地產受前述諸多因素的影響，個別性也很強，需要好的投資分析和顧問。最后，中國的地產市場太復雜了，中國的許多城市似乎也沒有邊界，而西方城市卻有嚴格的立法，市區(qū)不可隨意擴大，建筑物也不可隨意改動，中國的城市土地似乎像“最后的晚餐”，可以無計劃無節(jié)制的去吃，反正政府賣地可以賺大錢，商人搞房地產可以賺大錢。
西方的房地產價格評估理論當然要適合中國的國情。中國地產底價值幾何？不知道。從房地產投資理論的角度看，西方房地產市場已證明，就住房而言，房價和收入的比例應在3- 6：1之間可能是適當?shù)�，租金回報至少應高于同期的銀行利息，才有投資價值(當然還有市場預期等因素)。
所幸的是，進入新世紀，政府己經開始治理這個時常讓騙子們興風作浪的市埸，從今年起政府有關部門修改了房地產銷售合同的部分不合理條款，規(guī)定了更加嚴格的預售條件，同時正在進一步改革土地出讓制度......
筆者鄭重聲明：所有業(yè)內相關的機構和個人在看到此文后，切莫“對號入座”，當然，自我對照一下也無大礙。以深圳為代表的中國房地產業(yè)是改革開放后發(fā)展最為迅速的產業(yè)之一，它改變了我們的城市和我們的生活，但是要保持一個健康、穩(wěn)定的讓投資者和消費者都滿意的房地產市場，我們必須戳穿中國的“地產黑幕”。
我們期待著這樣一天，消費者能對發(fā)展商說：“陽光有多好，你就有多好”。