發(fā)布時間：2004-11-26來源：京華時報
近期，國土資源部連續(xù)下發(fā)了11部土地管理方面的辦法，涉及方面之廣、影響力度之大歷來罕見。土地，此輪宏觀調(diào)控的重點目標(biāo)，經(jīng)歷了半年嚴(yán)控之后，依然還處在主管部
門的靶心，而且以后也將是如此，因為新制度使然……
但在新制度下，新的問題也隨之而來。
新政處于松緊關(guān)口
據(jù)國土資源部的有關(guān)工作人員介紹，此輪新政策的出臺背景意味深重。
今年5月，國辦下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》。為貫徹該通知，國土資源部暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改、暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改，以嚴(yán)格治理全國土地市場。
10月底，為期半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用“三個暫�！钡狡凇５酱藭r，宏觀調(diào)控也已經(jīng)取得了相當(dāng)成效。不少市場人士都認(rèn)為，在“三個暫�！钡狡诤螅嚓P(guān)的土地政策將會轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?
但據(jù)知情人士表示，早在八九月份，國土資源部就已經(jīng)開始制定一項在“三個暫停”到期之后新形勢下的土地管理制度。10月22日國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》打碎了相當(dāng)一部分等待寬松土地政策的人士的夢想。
11月19日，在專題報告會上，國土資源部司司長胡存智表示，《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》是在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局部過熱，用地需求壓力驟然增大，土地成為宏觀調(diào)控的重要手段，土地市場治理整頓和農(nóng)用地審批暫停取得成果，但各地用地情況蓄勢反彈的大背景下出臺的。為與國務(wù)院的決定配套，國土資源部連續(xù)下發(fā)了《關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見》、《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》、《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》、新的《土地利用年度計劃管理辦法》等11個辦法。配套文件的出臺是為了保證《決定》的貫徹落實，鞏固宏觀調(diào)控和土地市場治理整頓的成果，防止“反彈”。
土地利用細(xì)化管理
在此次出臺的系列政策之中，《土地利用年度計劃管理辦法》和《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》最為引人關(guān)注，前者細(xì)化了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃，后者進(jìn)一步明確了預(yù)審制度。
國土資源部有關(guān)工作人員介紹說，相對于原有政策，《土地利用年度計劃管理辦法》修訂的重點內(nèi)容主要集中在，一是對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)實行分類設(shè)置和下達(dá)；二是對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃實行指令性管理，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格計劃執(zhí)行的法律效力；三是明確對計劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核。細(xì)化了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃實行指令性管理，改進(jìn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃下達(dá)和考核辦法等方面的要求。
為了鞏固土地市場治理整頓成果，防止反彈，《土地利用年度計劃管理辦法》還規(guī)定，今年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)不再追加；沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃的建設(shè)項目，不得通過用地預(yù)審，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)項目；對以往拖欠的農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費，在今年年底前不能足額償還的地方，暫緩下達(dá)該地區(qū)明年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃。
建設(shè)項目強(qiáng)化預(yù)審
對《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》進(jìn)行的修訂，主要是進(jìn)一步明確預(yù)審是批準(zhǔn)、核準(zhǔn)建設(shè)項目前的必備環(huán)節(jié)。
新辦法規(guī)定，核準(zhǔn)或者批準(zhǔn)建設(shè)項目前，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定完成預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。已經(jīng)預(yù)審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。
預(yù)審內(nèi)容包括：建設(shè)項目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；建設(shè)項目是否符合國家供地政策；建設(shè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定；占用耕地的，補(bǔ)充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障；建設(shè)項目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的修改方案；建設(shè)項目對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。此外，為保證預(yù)審的質(zhì)量，增強(qiáng)可操作性，新辦法作出了實行分級預(yù)審的規(guī)定。
細(xì)化年度土地利用計劃針對的是土地供給一方，對建設(shè)項目強(qiáng)化預(yù)審針對的是土地需求一方，兩個決定等于是給土地市場的供需雙方都套上一副繩索。
另據(jù)了解，全國各地都很關(guān)心的《省級耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費征收使用管理的通知》、《責(zé)令整改土地違法違規(guī)行為并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批的具體規(guī)定》等幾個配套文件，國土部也正在抓緊制定。
混亂時代已經(jīng)過去
面對國土資源部新出臺的一系列政策，開發(fā)商反映不一，有看好的，有不置一詞的，有付之一笑的……盡管態(tài)度各有各的不同，但共識之處就是“以前那種多渠道、混亂的拿地時代已經(jīng)徹底過去了”。
北京興港房地產(chǎn)有限公司董事長劉漢發(fā)表示，中國房地產(chǎn)市場的混亂、無序狀態(tài)在此之前已經(jīng)持續(xù)相當(dāng)時期了，就是這種無序性，導(dǎo)致了開發(fā)商前幾年的一味追求發(fā)展，導(dǎo)致了耕地的大幅減少，導(dǎo)致了行業(yè)的過快、過熱�，F(xiàn)在國土部連續(xù)出臺的政策將有力地將土地市場納入到有序的軌道中去。
針對在新政策下，開發(fā)商拿地可能會更加困難這一點，劉漢發(fā)表示，這個問題實際應(yīng)該辨證地看，其實，開發(fā)商拿地從來就沒有容易過。現(xiàn)在所謂的難，只是不適應(yīng)新體制者覺得難；舊體制下覺得難的，現(xiàn)在沒準(zhǔn)還覺得簡單呢。
北京世茂投資發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師梁春曲對記者表示，實際上在“8·31”以后，土地市場中原來存在的暗箱操作基本上就已經(jīng)壽終正寢了，現(xiàn)在國土部的新政策只會讓暗箱操作的時代離我們越來越遠(yuǎn)。在新的土地政策框架下，中小型的開發(fā)商將會面臨資金、土地、后續(xù)開發(fā)等等難題，開發(fā)難度遠(yuǎn)比以前要高，就算項目開發(fā)成功，在與以前相近的成本比較下，新的項目品質(zhì)也會下降，在新的時代中，大型開發(fā)商將憑借其實力贏得更大的市場空間。
壟斷漸行漸近
在普遍認(rèn)同新時代來臨的同時，也有市場人士表示，土地壟斷問題以及實際操作問題也正在向整個房地產(chǎn)行業(yè)壓來。
梁春曲對記者表示，在“8·31”以后，土地市場中的暗箱操作確實沒了，但相應(yīng)的，土地供應(yīng)壟斷來了�，F(xiàn)在的土地供應(yīng)都集中在一個機(jī)構(gòu)手里，等于是把土地這種壟斷性資源完全交到了壟斷機(jī)構(gòu)手中，這種壟斷模式，對市場的發(fā)展當(dāng)然不利。
梁春曲同時指出，新出臺的政策目標(biāo)很好，但在實際操作中會有很多問題，可操作性有待市場考驗�！锻恋乩媚甓扔媱澒芾磙k法》很好，從表面上看，開發(fā)商以后可以按照年度計劃自己進(jìn)行考慮，然后選擇項目投資計劃。但實際問題是，這些年度計劃往往并不和土地儲備有關(guān)聯(lián)，按照計劃去看了半天，實際上開發(fā)商最后會發(fā)現(xiàn)很多區(qū)域土地儲備情況和計劃情況是脫節(jié)的，計劃了半天，結(jié)果沒有地�！巴恋乩媚甓扔媱潯睉�(yīng)該是建立在擁有大量土地儲備基礎(chǔ)上的，現(xiàn)在這個基礎(chǔ)并不牢固，紙上談兵的色彩太濃。
房價沒有理由回落
針對新政策最終對房價的影響，市場人士幾乎眾口一詞，按照新政策落實的話，房價沒有任何理由會出現(xiàn)下降。
劉漢發(fā)表示，從成本問題上看，現(xiàn)在按照新政策，對開發(fā)商而言，土地成本將會明顯上升；近期，央行剛剛提高了利率，資金成本也是上揚(yáng)的；此外，因為調(diào)控問題，一個項目的開發(fā)周期也有所放緩，所以綜合看來，各項成本都是上升的，在種種成本的推動下，房價怎么能下得來。
梁春曲表示，按照新政策，等于是對房屋供給方進(jìn)行了限制，按照供需理論，供給受到限制后，市場價格必然是向上的，所以從供需角度來看，房價也沒有下降的理由。