發(fā)布時(shí)間：2004-11-27來(lái)源：不詳
之所以討論這個(gè)問(wèn)題，是因?yàn)樽院暧^調(diào)控以來(lái)有關(guān)“淘汰”的命題被越來(lái)越多地而且越來(lái)越肯定地下了結(jié)論，雖然中國(guó)房地產(chǎn)界對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)升降和是否“過(guò)熱”仍然爭(zhēng)執(zhí)不下，但卻形成了眾口一致的“未來(lái)淘汰論”。其中比較典型的是：
一、未來(lái)是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的天下，做得小的和做得差的將被淘汰；二、品牌開(kāi)發(fā)商將淘汰沒(méi)品牌的開(kāi)發(fā)商；三、快魚(yú)吃慢魚(yú)；四、專業(yè)開(kāi)發(fā)商淘汰非專業(yè)開(kāi)發(fā)商。
如將房地產(chǎn)的周期分為復(fù)蘇、發(fā)展、危機(jī)、蕭條四個(gè)階段，我們實(shí)際上關(guān)心的是危機(jī)和蕭條來(lái)臨時(shí)，誰(shuí)先死的問(wèn)題。至于復(fù)蘇和發(fā)展階段，實(shí)際上房地產(chǎn)不會(huì)有明顯的大面積的淘汰，因此討論并無(wú)太大的意義。
危機(jī)來(lái)臨的特征是———用家比例小，投資者比例大；期房?jī)r(jià)格大于現(xiàn)房?jī)r(jià)格；價(jià)格上升快，成交量逐步下滑。地價(jià)上升比樓價(jià)上升快。
蕭條期的特征是———現(xiàn)樓、期樓齊跌，投資者退出，供過(guò)于求；租樓不買(mǎi)樓，地價(jià)下跌比樓價(jià)下跌快。
性命攸關(guān)，“淘汰”與否實(shí)在是一件大事，有必要仔細(xì)思量。
“大”“好”與“小”“差”誰(shuí)淘汰誰(shuí)？
當(dāng)我們不是泛泛地偏愛(ài)“大”和“好”、憎惡“小”和“差”，而是把他們的組合及其特點(diǎn)和代價(jià)加以總結(jié)的時(shí)候，我們會(huì)得出這樣的一個(gè)特性組合。
目前的問(wèn)題是我們要考慮在房地產(chǎn)不同的周期中，它們各自的命運(yùn)如何？
這里假定：現(xiàn)房的價(jià)格———質(zhì)量好的高于質(zhì)量差的；期房的價(jià)格———規(guī)模大的高于規(guī)模小的。如果考慮到蕭條階段銀行逼債而中國(guó)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力普遍偏弱的情況，其實(shí)完全可以得出一個(gè)一般性的“類郎咸平式”的結(jié)論：危機(jī)來(lái)臨之后，誰(shuí)大誰(shuí)死�？紤]到地段的特殊性，質(zhì)量差更是對(duì)大規(guī)模發(fā)展雪上加霜。
品牌與非品牌聚焦后誰(shuí)能生存？
王石和郎咸平都曾說(shuō)過(guò)類似的話———最偉大的企業(yè)也改變不了行業(yè)的基本規(guī)律。在這里，我還是要提醒這里討論的是危機(jī)來(lái)臨時(shí)候發(fā)生的故事，而不是在一個(gè)房地產(chǎn)正常發(fā)展階段。
目前中國(guó)大談品牌，什么知名度與美譽(yù)度之類。那么品牌的真正價(jià)值到底是什么？筆者認(rèn)為，所謂品牌的價(jià)值在于節(jié)省交易成本，因而產(chǎn)生所謂的“品牌溢價(jià)”。因?yàn)橛辛似放�，產(chǎn)生了“重復(fù)購(gòu)買(mǎi)、推薦購(gòu)買(mǎi)和相關(guān)購(gòu)買(mǎi)”。注意品牌只能對(duì)那些購(gòu)買(mǎi)者起作用，而不能使非購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)生新的購(gòu)買(mǎi)。
于是在危機(jī)到來(lái)之前一段時(shí)期將是品牌發(fā)展商的最后的最豐富的晚餐，因?yàn)闉閿?shù)不多的成交量將聚焦“品牌”。原因是這時(shí)真正的用家已經(jīng)不多了，而長(zhǎng)短投資者對(duì)地塊位置并不敏感。而一旦危機(jī)確認(rèn)進(jìn)入蕭條，品牌開(kāi)發(fā)商也好，品牌項(xiàng)目也好，迅即成為樓市下跌的指標(biāo)，這時(shí)的特征是只有賣(mài)家，沒(méi)有買(mǎi)家。而較早入市的投資者們，尤其是短期投資家牗炒家牘將跳水還債。
可能這個(gè)時(shí)候，我們才會(huì)體會(huì)到“品牌”并不如想象般美好，它絕不是救命稻草。當(dāng)然除非它與實(shí)力相結(jié)合。
什么快，什么慢？
筆者相信“快魚(yú)吃慢魚(yú)”一定是在有條件下的，因?yàn)樵诖蠛＠镎鎸?shí)的情況是，快魚(yú)并非吃了慢魚(yú)。房地產(chǎn)發(fā)展更是如此，比如在8．31大限時(shí)更多的是大魚(yú)牗有錢(qián)的牘吃了小魚(yú)牗沒(méi)錢(qián)牘的土地。如果在危機(jī)來(lái)臨之前迅速地吃下了大量的土地，可能面臨的就是滅頂之災(zāi)。原因在于危機(jī)來(lái)臨之前土地價(jià)格爆漲，其漲速在房?jī)r(jià)漲速之上，這是規(guī)律。
而一旦蕭條來(lái)臨，土地價(jià)格跌速也在房?jī)r(jià)之上，此時(shí)急于吃進(jìn)顯然也不明智。最好的則是最慢的，手里拿著錢(qián)等著更便宜的項(xiàng)目，按郎咸平先生的話叫做“機(jī)會(huì)不是抓來(lái)的，是等來(lái)的”。
賣(mài)樓則越快越好，不能等。一旦進(jìn)入危機(jī)和蕭條，就不是短期的事兒。價(jià)格越來(lái)越低的時(shí)候，迅速回籠再拿便宜的土地是上上之策。這時(shí)慢慢地賣(mài)樓，其實(shí)就是一個(gè)不斷高開(kāi)低走的過(guò)程，也是漫長(zhǎng)的等待下一輪復(fù)蘇的過(guò)程，中國(guó)海外在香港正是經(jīng)歷了這樣的痛苦。
話說(shuō)回來(lái)，筆者也贊成“大”、“好”、“品牌”、“快”這樣的房地產(chǎn)關(guān)鍵詞，本篇得出了比較“另類”的結(jié)論，其前提是“危機(jī)來(lái)臨”。之所以普遍的結(jié)論不是這樣，因?yàn)樗麄兊那疤崾恰罢０l(fā)展”，而這個(gè)前提對(duì)大多數(shù)中國(guó)城市而言是正確的。