中國房價撲朔迷離 房產(chǎn)投資風(fēng)險需重新審視
發(fā)布時間：2004-11-30來源：中國經(jīng)營
我國房地產(chǎn)個人貸款在最近三到四年里取得了蓬勃的發(fā)展，源于政府實(shí)施的擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。政策的全方位支持、銀行的大力拓展以及消費(fèi)者的旺盛需求等三方面的因素共同推動了近幾年來的房地產(chǎn)價格上升周期的形成。
由于房地產(chǎn)貸款大多有房地產(chǎn)資產(chǎn)作為抵押，而且迄今為止房地產(chǎn)信貸的違約率非常之低(例如，目前我國商業(yè)性個人住房貸款的不良貸款率不到0.5%，而住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%)，因此商業(yè)銀行大都把房地產(chǎn)信貸視為優(yōu)良的貸款品種，并且都在不遺余力地擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。然而很大程度上，無論是商業(yè)銀行、投資者還是政府，都在忽視房地產(chǎn)信貸中蘊(yùn)含的巨大風(fēng)險。
在房地產(chǎn)泡沫破滅之前，大多數(shù)貸款者和投資者很難充分意識到風(fēng)險的存在。而直到最近美聯(lián)儲連續(xù)加息以及中國政府小幅加息之后，中國房地產(chǎn)市場價格開始變得撲朔迷離之際，投資者和媒體才開始重新審視房地產(chǎn)投資所面臨的真實(shí)風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險真正凸現(xiàn)出來的話，那么我國商業(yè)銀行體系的不良貸款將顯著增加，可能形成嚴(yán)重的銀行流動性危機(jī)，甚至造成國民經(jīng)濟(jì)的蕭條。
有三個國際通用的指標(biāo)可以被用來衡量一國是否存在房地產(chǎn)泡沫：第一個指標(biāo)是房價收入比。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)?發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般在1.8～5.5倍之間，發(fā)展中國家的房價收入比一般在3～6倍之間。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價收入比已經(jīng)超過7.8倍，至于上海、北京和廣州等城市則更是高于平均水平。
第二個指標(biāo)是房價房租比，這一比率越高，泡沫存在的可能性就越大。我國房地產(chǎn)市場上目前存在的一種特殊現(xiàn)象，就是房價快速上漲而租金漲幅不大，有些城市在一定時期內(nèi)甚至出現(xiàn)了房價上漲租金下跌的現(xiàn)象。這種房價和房租的背離正是房地產(chǎn)泡沫的一個重要信號。
最后一個指標(biāo)是投資性需求占購房目標(biāo)的比重，這一指標(biāo)的國際警戒線水平是20%。最近《解放日報》抽樣調(diào)查了上海25個小區(qū)的23694戶居民，調(diào)查結(jié)果顯示，有26.55%的購房者是出于投資動機(jī)購房的。還有其他調(diào)查報告認(rèn)為，在上海大約40%左右的個人房產(chǎn)交易是出于投資目的。
既然泡沫跡象明顯，為什么目前我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸違約率很低呢？我們認(rèn)為存在以下兩點(diǎn)原因。第一，按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是在最近3到4年時間里才大規(guī)模發(fā)展起來的。換句話說，我們目前才剛剛進(jìn)入個人房貸風(fēng)險開始顯現(xiàn)的階段。第二，房地產(chǎn)信貸的違約率增加往往是和房地產(chǎn)景氣周期的下滑相聯(lián)系的。而我國房地產(chǎn)市場自上世紀(jì)90年代中后期以來一直處于一個較長的上升周期中，因此違約率很低的事實(shí)就不足為奇了。一旦房地產(chǎn)價格大幅下滑，違約率上升必將成為不爭的事實(shí)。
商業(yè)銀行之所以認(rèn)為房地產(chǎn)信貸是優(yōu)良資產(chǎn)，主要原因就在于一旦借款人違約，銀行就能夠以合理的價格把作為貸款抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣以彌補(bǔ)損失。但是，這種操作建立在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定甚至繁榮的基礎(chǔ)之上。一旦房地產(chǎn)市場崩盤，銀行很難在短期內(nèi)將大量的抵押資產(chǎn)以合理的價格變現(xiàn)，而且拍賣本身也具有很高的交易成本。此外，房地產(chǎn)市場崩盤通常伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，因此也缺乏足夠的投資者來購買這些抵押房地產(chǎn)。因此，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，這些抵押貸款也會迅速轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款。
此外，對于普通投資者來說，他們在前幾年為我國拉動內(nèi)需做出了貢獻(xiàn)，而當(dāng)前的加息將導(dǎo)致他們的還款壓力增加，甚至使得他們面臨著房產(chǎn)貶值的風(fēng)險。更加嚴(yán)重的是，他們目前還沒有任何工具可以用來幫助自己降低房產(chǎn)投資的風(fēng)險。這對于他們來說是不公平和不合理的。
為了防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，應(yīng)該采取以下對策：盡快建立房地產(chǎn)的證券化二級市場。銀行通過發(fā)行資產(chǎn)證券化債券，可以有效地把市場風(fēng)險和信用風(fēng)險分散給金融市場上的所有投資者；除銀行貸款外，努力拓寬房地產(chǎn)開發(fā)商的其他融資渠道，例如允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接發(fā)行企業(yè)債券；借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，為中低收入階層的購房者提供按揭擔(dān)保，以降低違約風(fēng)險；最后，商業(yè)銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)時應(yīng)該嚴(yán)格按照貸款流程進(jìn)行工作，以減少風(fēng)險隱患和外部欺詐，降低貸款的操作風(fēng)險。