發(fā)布時(shí)間：2004-12-3來(lái)源：外灘畫(huà)報(bào)
謝是摩根士丹利(亞洲)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，向以“好作危言聳聽(tīng)之語(yǔ)”而著稱。成功預(yù)言香港樓市1997年大崩盤、亞洲金融危機(jī)讓他的“危言聳聽(tīng)”得到了正面的評(píng)價(jià)。
早在今年7月，摩根士丹利發(fā)布了一個(gè)題為《全球房地產(chǎn)泡沫》的研究報(bào)告。該報(bào)告警告全球25%的經(jīng)濟(jì)體有房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，以澳大利亞、英國(guó)和中國(guó)等國(guó)為甚。
該報(bào)告的中國(guó)部分即是由謝國(guó)忠執(zhí)筆的，謝在該報(bào)告中說(shuō)，中國(guó)正處于房產(chǎn)泡沫“大爆炸的邊緣”。在隨后發(fā)表的《重大調(diào)整即將到來(lái)》、《房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)》等報(bào)告中，這個(gè)出生在上海的經(jīng)濟(jì)學(xué)家更是把槍口直接對(duì)準(zhǔn)他的家鄉(xiāng)，放言上海樓市將率先崩盤。
謝顯然不是第一個(gè)做出如此預(yù)言的人，但是，他的名頭還是讓上海地產(chǎn)界震了震。也許是為了消除謝言論的影響，上海房地產(chǎn)界的頭頭腦腦甚至在本月開(kāi)了一次會(huì)，據(jù)參加此次會(huì)議的本報(bào)記者說(shuō)，會(huì)上一片唱多之聲。
在平均成交價(jià)已經(jīng)躍上萬(wàn)元大關(guān)之后，上海樓市是漲是跌？這是很多人都關(guān)心的一個(gè)話題。
預(yù)測(cè)未來(lái)需要一個(gè)很好的模型，而無(wú)論是唱多的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還是唱空的謝國(guó)忠，都沒(méi)有給公眾展示一個(gè)有說(shuō)服力的完整模型。
也許把漲、跌問(wèn)題放在一邊，探討樓市上漲背后的利益鏈條是一個(gè)相對(duì)輕松的工作：誰(shuí)在為樓市的上漲埋單？
一套房子，去年值80萬(wàn)，今年值100萬(wàn)，這增加的20萬(wàn)是什么？它背后的利益鏈條又是什么？
如果允許把問(wèn)題簡(jiǎn)單化：如一切商品的漲價(jià)一樣，房產(chǎn)漲價(jià)本身并不會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。如果有人從中賺錢了，無(wú)非意味著同時(shí)有人虧損了。
即使最保守的計(jì)算，在過(guò)去的兩三年里，上海房?jī)r(jià)平均上漲超過(guò)3000元／平方米，以上海房屋存量2億平方米(不含商用房)計(jì)算，上海人的“房產(chǎn)財(cái)富”凈增加6000億元，這個(gè)數(shù)字大致相當(dāng)于上海居民存款總額。換言之，上海人攢了數(shù)十年的存款，也不過(guò)相當(dāng)房?jī)r(jià)上漲了兩三年而已。
遺憾的是，這6000億不是憑空來(lái)的，總有人要為它付出代價(jià)。
一個(gè)三口之家，夫妻倆和一個(gè)孩子。假設(shè)他們買一套100平方米的房，單價(jià)1萬(wàn)元，總支出100萬(wàn)元。以5%資金成本計(jì)算，則每月大約承擔(dān)4100元的資金成本支出。如果夫妻兩人都工作，則每一方收入中的2000元是給房子的，其余的才真正屬于自己。當(dāng)然，如果夫妻只有一個(gè)人工作，則這個(gè)數(shù)字就變成了4100。
繼續(xù)沿用上面的例子，如果房子的單價(jià)是8000元／平方米，則每月承擔(dān)的資金成本支出大約為3300元。
我們看到，這套房子從80萬(wàn)上漲到100萬(wàn)，增加的20萬(wàn)財(cái)富被化解為一個(gè)貼現(xiàn)值：如果每月多支出800元(4100減去3300)，則在未來(lái)的20年里，總支出恰多了20萬(wàn)元。換言之，賣方賺到手的20萬(wàn)無(wú)非要買方未來(lái)數(shù)十年里一月一月地還。
我們可以看到，在這個(gè)過(guò)程中，新的財(cái)富并沒(méi)有被創(chuàng)造。有的只是成本的傳遞。
這個(gè)成本會(huì)被傳遞到投資者那里去了：如果你是個(gè)創(chuàng)業(yè)者，你甭想用2000元／月以下的薪酬雇傭到要過(guò)比較體面生活的人。而在一些房?jī)r(jià)比較低的城市，2000元／月的薪酬是蠻有競(jìng)爭(zhēng)力的。
最終，這個(gè)成本會(huì)被分?jǐn)偟矫恳粋�(gè)人身上：我們?nèi)ド虉?chǎng)買衣服，支出中總有一部分是付給“地主”的；我們?nèi)ワ埖瓿燥垼堝X中也有給“地主”的份兒，從這個(gè)道理上講，每一個(gè)人都在為上漲的房?jī)r(jià)埋單，不論你買不買房，供不供樓。
由于長(zhǎng)期實(shí)行福利房制度，上海在房產(chǎn)投資上有近50年的歷史欠賬。隨著貨幣化分房制度的確立，以及房產(chǎn)信貸服務(wù)的推出，上海人對(duì)房屋的需求一下子迸發(fā)了出來(lái)。
大量外地人以及部分外國(guó)人涌入上海，使得這種需求更為旺盛。
再加上中國(guó)人歷來(lái)有依靠房產(chǎn)保值的傳統(tǒng)，在銀行利率偏低，物價(jià)上漲比較快的時(shí)候，對(duì)房產(chǎn)的投資性需求也開(kāi)始旺盛了起來(lái)。
如果一定要說(shuō)房?jī)r(jià)上漲是有價(jià)值的，它的價(jià)值在于傳遞信號(hào)：告訴大家，此領(lǐng)域需求強(qiáng)勁，供應(yīng)不足，請(qǐng)趕快投資。旺盛的房產(chǎn)需求帶動(dòng)了房?jī)r(jià)一步一步走高，同時(shí)，也帶動(dòng)了大量的投資。
事實(shí)上，地產(chǎn)投資額已經(jīng)占上海固定資產(chǎn)投資的三分之一強(qiáng)。去年上海GDP增長(zhǎng)率為11.8%，如果不把房產(chǎn)投資的拉動(dòng)計(jì)算在內(nèi)的話，則增長(zhǎng)率要下降3個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，今年頭10個(gè)月，上海房產(chǎn)新增供應(yīng)2000萬(wàn)平方米，以均價(jià)8000元計(jì)算，則總價(jià)值為1600億元，全年成交總價(jià)有望超過(guò)2000億元。二手房交易在去年就達(dá)2800億元，今年怎么都會(huì)超過(guò)3000億元�？紤]到上海GDP僅為6000多億，房產(chǎn)在整個(gè)上海經(jīng)濟(jì)中的比重不可謂不重。
事實(shí)上，房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)勢(shì)不可擋地成為上海經(jīng)濟(jì)的一個(gè)火車頭。只是，我們不知道，這個(gè)火車頭會(huì)把上海帶往何處。