發(fā)布時間：2004-12-21來源：財經時報
國務院發(fā)展研究中心研究員廖英敏在接受本報記者采訪時認為，央行決定上調人民幣基準利率，目的在于發(fā)揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用，減緩過熱的投資需求，控制固定資產投資的增長速度，抑制經濟發(fā)展中的不穩(wěn)定、不健康因素。利率是市場經濟中最重要的經濟杠桿，房地產是資金密集型產業(yè)，對利率變化的反映比較靈敏。此次加息通過對房地產市場各主體行為的影響，進而影響房地產市場供求關系的變化，使之向宏觀調控目標靠近。
有利于促進購房者理性化
對于需要住房和需要改善住房條件的自住房購買者，雖然此次住房貸款利息上調幅度很小，并低于平均水平，但卻給出開始加息的信號，將從幾個方面影響其購買決策。一是此次加息將增加購房成本；二是今后如果再加息，將從下一年提高貸款利率，還要繼續(xù)增加購房成本；三是此次政府加息的目的之一是要控制房地產過熱和房地產價格，住房價格是否會回落要靜觀其變。盡管這些人是實實在在的住房需求者，但他們要計算購房成本和自己的支付能力，要考慮目前的房價是否合適。因此，加息將使部分購房者推遲購房時間或削減購房面積。
對于買房投資者，加息以后銀行理財?shù)幕貓舐室苍谔岣�，因此投資者會進行房產投資和其他投資回報率、融資成本增加和收益的比較等等，尤其會擔心持續(xù)加息會改變房地產價格的走勢。加息增加了投資房地產的風險，將使投資者的投資行為更加謹慎，有人觀望、甚至有人會撤出。
因此，加息將促使房產需求者重新審視房地產價格的走勢，改變對房價上漲的預期，其對心理預期的影響要大于實質性的影響，將影響自購房者和投資者購房的決策。對于自購房者，要觀看一下房價的走勢再做決策，推遲購房的時間；對于房產投資者，是以追逐利潤為目的，如果預期房產價格將回落，投資收益下降，資金將向其他領域轉移。同時，加息改變了消費者手中金融資產的價格，增加了貸款購房的成本，提示了貸款購房的風險，使其消費行為更謹慎，安排購房計劃和選擇購房時機將更合理，減少盲目跟風的成分。因此說，與供給相比，加息對需求方的影響將更大。短期內，一部分人持觀望態(tài)度，將延緩購房者的熱情，起到抑制需求的作用。長期看，加息將使自購房者消費行為更合理，投資者投資行為更理智，將使房地產價格更加合理。
中國社科院學者易憲容也認為，央行加息表明國內利率將進入一個上升周期，對于資金密集型的房地產行業(yè)來說是一個強有力的調整信號，也必然會對購房者帶來巨大的影響。目前國內商品房的熱銷，實際上是1998年以來住房商品化所積累的潛在需求、多年來因為缺乏消費信貸而累積的“存量需求”的釋放。近年來住房銷售額增長普遍顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長和城鄉(xiāng)居民儲蓄余額增長，但這種釋放尤其是過量釋放并不是建立在居民收入與儲蓄同時增長的基礎上，存在著巨大的有效需求缺口。國內住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉化為有效需求。這種存量需求的釋放基本上依賴于銀行信貸及邊際收益轉移來完成。而利率進入上升周期，那么潛在購房者有可能盡量延遲購房的時間，理性考慮購房風險，需求在短期內一定會下降，虛熱及“泡沫”現(xiàn)象也就會漸漸消解。
有利于提升企業(yè)運營效率和優(yōu)化資源配置
廖英敏認為，對房地產開發(fā)企業(yè)來說，推動其加速開發(fā)投資的動力是房地產市場旺盛的需求，而其面臨的最大問題卻是宏觀調控中嚴控信貸措施帶來的資金緊張。實際上自從去年的央行121號文件公布后，開發(fā)企業(yè)從銀行貸款已十分不容易，加息無疑會進一步加大融資成本。這將使地產企業(yè)不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資，開拓新的融資渠道，如基金、信托產品、企業(yè)債等。
這樣一來，一是會加強地產企業(yè)融資能力和創(chuàng)新。目前部分開發(fā)企業(yè)已開始有意識地減少對銀行的依賴性，同時此次雖然因貸款利息小幅上調會增加開發(fā)商營運成本，但由于擴大了利率的浮動范圍，貸款政策更靈活，貸款環(huán)境將有所寬松，相對于民間融資成本要低；
二是具體來看，加息所引發(fā)融資成本增加，促使企業(yè)加快在建工程的建設進度，縮短運作周期，某種程度上將增加房地產供給。同時，加息將促進開發(fā)企業(yè)重視組合投資，開始追求組合投資的績效，提高經營管理水平和資金使用效率，可以改善房地產開發(fā)企業(yè)的資金等資源的配置，促進房地產行業(yè)的結構調整和重組，使資源向優(yōu)勢企業(yè)集中，提高房地產業(yè)的整體水平；
三是目前在房地產市場上的確存在投資的現(xiàn)象，并在一定程度上阻礙理性企業(yè)的發(fā)展。加息一方面提高房地產開發(fā)商的進入門坎和經營成本，另一方面抑制需求，使房地產市場上的競爭更加激烈，對于實力稍弱的小公司，或者是投機性較重的公司，因資金過于依賴銀行的貸款，會感受到較大的壓力，并促成行業(yè)新一輪的結構優(yōu)化和調整，使行業(yè)集中度進一步提高。
綜上分析，廖英敏認為，此次加息將延緩部分房產需求的實現(xiàn)，改善房地產市場的供求關系，一定程度起到穩(wěn)定房地產價格，放緩房地產投資速度的作用。更主要的是，這次加息，使房地產市場各主體經歷了利率變化風險的錘煉，使其行為更加理智和合理，將有利于房地產市場進一步健康發(fā)展。