小戶型投資有風(fēng)險
發(fā)布時間：2002-11-13來源：摘自 新華網(wǎng)
在近年房產(chǎn)市場中，小戶型投資是熱中之熱，據(jù)相關(guān)銷售公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，小戶型的購買者中投資者占了半數(shù)。盡管近來小戶型在市場上銷售火爆、供不應(yīng)求，但也有種種跡象表明，小戶型投資已存在不少風(fēng)險。
風(fēng)險之一是小戶型的規(guī)劃設(shè)計問題。
以前市場上的不少小戶型是由一些存量房改建而來的，房型、朝向等均存在一些問題。即便是現(xiàn)在推出的一些小戶型，也是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，朝向、走道等都存在一些問題。如有的小戶型是全朝北設(shè)計，不利于居住健康。
風(fēng)險之二是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問題。
按照上海住宅設(shè)計標準，要設(shè)計一套小戶型，再怎么精打細算，面積不會低于55平方米。有的發(fā)展商要降低小戶型的購買總價，總希望將小戶型的面積控制到50，甚至40平方米以內(nèi)。如此，發(fā)展商只能以商住性質(zhì)給小戶型立項，并冠以酒店式公寓的名稱。孰不知，酒店式公寓的土地使用年限不超過50年（住宅為70年）�，F(xiàn)在，兩者區(qū)別還不太明顯，但隨時間的推移會出現(xiàn)問題，一方面是物業(yè)管理費高于住宅性質(zhì)的小戶型，另一方面是若將來要補地價或付地價稅，商住收費肯定要比住宅的高許多。
風(fēng)險之三是稅費及租金問題。
不少人購買小戶型是為了退稅，同時，購房契稅亦調(diào)整到1.5％，與原來的0.75％比要高了不少。稅費政策的調(diào)整，不利于投資購房者。另外，一幢樓中均為投資型的小戶型，在交付使用后，肯定在同一地點集中出現(xiàn)上百套的出租小戶型，于是出現(xiàn)了出租者大于求租者的現(xiàn)象，一些急于求成的出租者會降低租金，購買期房時原來打算月租2500 元的，現(xiàn)在只能降到2000 元了，如此造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。
風(fēng)險之四是發(fā)展商心理價位提高的問題。
綜觀本市不少小戶型，由于需求火爆，發(fā)展商的價格砝碼亦與日俱增。每平方米上萬元的小戶型開始增多，最不可思議的是，不少地段一般的小戶型，如老火車站的北面，竟會出現(xiàn)9000 元/平方米的小戶型，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。由于供大于求，不少研究者認為小戶型的單價高于其他住宅10－20％是合理現(xiàn)象，盲目拔高40－50％沒有依據(jù)。
另外，小戶型還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜及安全和社會問題多等弊病。為此提醒小戶型的投資者，謹慎選購小戶型可以防范盲目投資的風(fēng)險。